Договор управления многоквартирным домом

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ или ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления данным домом.

Из данного определения следует, что обязательной стороной договора управления является управляющая организация.

Если управляющая организация в управлении многоквартирным домом участия не принимает, то и заключение договора управления не требуется.

Деятельность управляющих организаций подлежит лицензированию, поэтому стороной договора быть вправе управляющая организация, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ.

Условия договора управления

Условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений, и в нем обязательно должны быть указаны:

– адрес дома, в отношении которого заключается договор управления;

– состав общего имущества;

– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня;

– перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения цены договора;

– порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

– порядок определения размера платы за коммунальные услуги;

– порядок внесения платы за коммунальные услуги;

– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Сроки действия договора управления

Договор управления заключается на определенный срок от одного года до пяти лет.

При выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса в случаях, предусмотренных частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, договор управления заключается на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

В случае, когда договор управления заключен с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, собственники помещений вправе заявить об отказе от исполнения такого договора, если общим собранием собственников помещений было принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Такое решение может быть принято по окончании каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

В случаях ввода в эксплуатацию вновь созданного объекта (многоквартирного дома) застройщик обязан заключить договор управления с управляющей организацией не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Срок действия договора управления, заключенного при данных обстоятельствах, не может превышать трех месяцев.

Порядок заключения и изменения договора управления

Проект договора управления и его основные условия утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключением из этого правила являются случаи проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации, когда среди прочих документов каждым участником конкурса представляется проект договора управления.

Если собственники помещений общим собранием в качестве способа управления выбрали управляющую организацию, на этом же собрании они обязаны утвердить и условия договора управления. Договор управления заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Если в доме создан совет многоквартирного дома, заключить (подписать) договор управления от имени собственников вправе председатель Совета на основании доверенности, выданной ему собственниками помещений. По договору управления приобретают права и становятся обязанными те собственники помещений, которые предоставили председателю соответствующие полномочия по доверенности. Собственники помещений вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора.

Если собственники помещений выбрали в качестве способа управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖК), то договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией заключает ТСЖ или ЖК.

При непосредственном управлении многоквартирным домом заключение договора управления жилищным законодательством не предусмотрено. Однако договоры на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с лицами, осуществляющими определенные виды деятельности (а ими могут быть и управляющие организации), собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Решением общего собрания собственников помещений может быть определен один из собственников, который будет наделен правом действовать от имени всех собственников помещений при взаимодействии с третьими лицами. Объем таких полномочий удостоверяется доверенностью, выданной в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в конкретном доме.

Общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения договора управления проводится в соответствии с положениями статей 44-48 ЖК РФ (с учетом особенностей, установленных главой 11 ЖК при проведении общих собраний в случае управления многоквартирным домом ЖК и главой 14 ЖК при проведении общих собраний в случае управления многоквартирным домом ТСЖ).

Все изменения вносятся в договор управления также после утверждения их на общем собрании.

В случае, если собственник помещения не голосовал на общем собрании по данному вопросу или голосовал против утверждения договора управления (внесения изменений в договор управления), но не обжаловал результаты общего собрания в суд, он обязан подчиниться решению общего собрания.

Выполнение договора управления

Управляющая организация должна приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания и ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Впрочем, собственники помещений вправе установить в договоре иные сроки начала работы управляющей организации и иные периоды отчетности.

Прекращение, расторжение договора управления

Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон договора не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее.

В связи с истечением срока действия договора возможно его прекращение при волеизъявлении одной из сторон. Для управляющей организации это – уведомление об отказе в пролонгации на следующий срок, для собственников помещений – решение общего собрания о выборе иной управляющей организации либо об изменении способа управления домом.

Что же касается расторжения договора управления, то оно осуществляется в порядке, установленным гражданским законодательством.

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, а в соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, расторжение договора по инициативе управляющей организации без согласия на то собственников, практически невозможно. Для этого необходимо решение общего собрания. Однако управляющая организация вправе инициировать расторжение договора в судебном порядке.

Односторонний отказ от исполнения договора управления

В отличие от управляющей организации, собственники наделены правом в одностороннем порядке расторгнуть договор управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это должно решаться на общем собрании, причем согласия управляющей организации здесь не требуется.

Если управляющая организация не выполняет условий договора управления, собственники помещений на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации.

Однако в подобных случаях собственникам необходимо доказать невыполнение управляющей организацией условий договора управления. Если собственникам это сделать не удастся, суд вправе признать односторонний отказ от исполнения договора управления необоснованным и аннулирует результаты общего собрания.

Не требуется обосновывать односторонний отказ от договора управления, если он был заключен по результатам открытого конкурса либо если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом. В таких случаях собственники вправе избрать другую управляющую организацию или изменить способ управления домом.