Долевое участие в строительстве многоэтажных домов пользуется популярностью среди россиян по понятным причинам (относительно недорогая стоимость квадратного метра жилья, возможность поэтапной оплаты и т. д.), однако таит в себе определенные риски, связанные с недобросовестностью застройщика. Так, по данным Минрегиона России, на 30 июня 2013 года насчитывалось более 800 "проблемных" объектов, а количество обманутых дольщиков — более 80 тыс. человек.
Правоохранительные органы объективно не в состоянии охватить все случаи нарушения законодательства в сфере долевого строительства. К примеру, за первое полугодие текущего года в результате прокурорских проверок было выявлено около 1800 нарушений законодательства о долевом строительстве жилья, а к ответственности привлечено около 730 виновных должностных лиц.
Это вынуждает граждан быть предельно внимательными при участии в долевом строительстве, а государство — постоянно совершенствовать законодательство, чтобы максимально обезопасить "дольщиков".
Практика долевого строительства многоэтажных жилых домов существует довольно давно, однако упорядочена была только в 2004 году с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"). Он закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства: запрет привлекать средства "дольщиков" до получения разрешения на строительство, госрегистрации прав на землю и обнародования проектной декларации; обязательность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (далее — ДДУ); неустойки в случаях задержки платежа "дольщиком" или передачи квартиры застройщиком и т. д.
Кстати, помимо ДДУ закон предусматривает еще две формы участия в долевом строительстве, появившиеся в 2006 году 1 — участие в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах, а также покупка жилищного сертификата от застройщика. Однако традиционно считается, что именно ДДУ максимально гарантирует права "дольщика" на квартиру — к примеру, номинальная стоимость жилищного сертификата может серьезно изменяться в зависимости от ситуации на рынке и не всегда в сторону увеличения, а излишне сложная схема взносов в кооператив может привести к фактической переплате за жилье.
Работа по упорядочению отношений в сфере долевого строительства ведется и сегодня — до недавнего времени нормативным регулированием в этой области занимались три органа — Минфин России, ФСФР России и Минрегион России. Теперь такие полномочия возложены исключительно на Минрегион России, который к тому же будет заниматься координацией нормотворчества других федеральных органов, занимающихся вопросами долевого строительства (постановление Правительства РФ от 30 апреля 2013 г. № 392 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2007 г. № 152").
Однако некоторые ситуации, способные негативно повлиять на возведение дома или передачу квартир, все же могут возникнуть — так, даже заключенный по всем правилам ДДУ не гарантирует своевременность возведения дома или передачу квартиры в нем, отсутствие строительного брака или наличие всех предусмотренных проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры. От так называемых "двойных" продаж, когда одна и та же квартира продается нескольким "дольщикам" в определенной степени спасает обязательная государственная регистрация ДДУ, однако в случае невнимательности или халатности государственного регистратора и она не гарантирует защиту от мошенничества.
Во многом обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков способно своевременное информирование о финансовом состоянии и предыдущем опыте работы строительной компании.
Реестр недобросовестных застройщиков. Именно цель информирования "дольщиков" о надежности того или иного застройщика преследовало дополнение Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее — Федеральный закон о жилищном строительстве) главой 6.2 "Реестр недобросовестных застройщиков" в декабре 2012 года 2. А в конце сентября текущего года был определен ответственный за ведение такого реестра госорган — им стал Минрегион России (постановление Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. № 850 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на ведение реестра недобросовестных застройщиков, предусмотренного Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства").
Наша справка
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства был учрежден Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". Одной из его задач является оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства. С этой целью Фонд организует аукционы по продаже принадлежащих ему земельных участков или передаче их в аренду либо безвозмездное срочное пользование для жилищного строительства (ст. 3).
В соответствии с ч. 1 ст. 16.8 Федерального закона о жилищном строительстве в реестр включаются сведения о тех застройщиках, которые:
уклонились от заключения по итогам аукционов договоров купли-продажи, аренды либо безвозмездного срочного пользования в отношении земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд);
допустили существенное нарушение условий таких договоров, что повлекло их расторжение.
Поскольку основной целью ведения реестра является информирование граждан о недобросовестных застройщиках, Федеральный закон о жилищном строительстве предусматривает его размещение на официальном сайте Минрегиона России в открытом доступе (ч. 1 ст. 16.8).
Отметим, что подобная схема уже реализована в системе закупок для государственных и муниципальных нужд — ФАС России ведет реестр недобросовестных поставщиков (ст. 19 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"). В него включаются сведения о поставщиках, выигравших торги, но уклонившихся от заключения контракта, а также о поставщиках, с которыми контракты были расторгнуты по причине существенного нарушения их условий. При размещении заказа уполномоченный орган вправе закрепить в качестве обязательного условия отсутствие участника торгов в реестре недобросовестных поставщиков (п. 2 ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"). Сегодня в большинстве случаев это требование к участнику торгов предъявляется, поэтому важно было обеспечить открытость такого рода информации.
Реестр недобросовестных поставщиков размещается на специальном сайте, доступен всем желающим и весьма востребован — к ресурсу обращается более 20 тыс. пользователей в день.
Минрегиону России предстоит определить порядок ведения реестра недобросовестных застройщиков, и в частности, следующее:
сведения, которые будут включаться в реестр. Федеральный закон о жилищном строительстве определяет основные из них: сведения о застройщике, аукционе и протоколе по его итогам и т. д.;
максимальный период времени, по истечении которого информация о застройщике должна попасть в реестр
срок, в течение которого информация о застройщике находится в реестре (для реестра недобросовестных поставщиков такой срок обозначен в два года)
порядок проверки сведений о недобросовестности застройщика и т. д.
Ведение такого реестра в любом случае станет очень серьезным подспорьем в борьбе с долгостроями и недобросовестными застройщиками. Однако хочется отметить, что доля объектов, строительство на которых ведется с использованием земельных ресурсов Фонда на самом деле не так уж и велика. Большая часть застройщиков, как правило, используют иные способы, не связанные с получением земельных участков через Фонд.
Для того, чтобы вести полный реестр необходимо, чтобы учитывались и все проекты, реализующие помещения на стадии строительства. Однако не совсем понятно, как возможно контролировать такие объекты, особенно с учетом того, что реализация квартир может происходить на любой стадии строительства и необязательно по договору долевого участия (например, реализация может вестись через ЖСК).
Конечно, ведение такого реестра и обеспечение доступа к нему можно оценить только положительно, однако хочется надеяться, что работа по его усовершенствованию будет вестись и дальше. Так, в реестр подлежат включению сведения о застройщиках, передаваемые Минрегиону России Фондом. Однако определенная часть застройщиков не прибегает к помощи Фонда при поиске земельного участка для жилищного строительства.
Помимо этого, застройщик может оказаться вполне благонадежным на стадии заключения контракта на земельный участок, но впоследствии существенно "затянуть" сроки строительства объекта либо иным образом серьезно нарушить права "дольщиков". Однако, если Минрегион России при разработке правил ведения реестра ограничится только указанными в законе критериями, сведения о таких нарушениях в реестр недобросовестных застройщиков уже не попадут.
Отметим, что и до введения в Федеральный закон о жилищном строительстве норм о реестре недобросовестных застройщиков эта инициатива была реализована некоторыми субъектами федерации на региональном уровне. К примеру, в Московской области Комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью ведет два реестра — реестр недобросовестных застройщиков и реестр "проблемных" объектов на территории региона 3. Основания для включения застройщика в перечень проблемных застройщиков довольно широки — нарушение правил привлечения средств граждан, нарушение сроков подачи отчетности, возбуждение в отношении застройщика дела о банкротстве или уголовного дела по определенным условиям и т. д. Оба реестра доступны на официальном сайте Комитета.
17 сентября 2013 года полномочия Комитета были переданы Министерству строительного комплекса, однако работа по ведению этих реестров продолжится.
Аналогичный реестр с 2008 года ведется и в Нижегородской области 4. Попасть в него рискуют те застройщики, которые не приступили к строительству в течение трех лет после предоставления земельного участка, приостановили строительство более чем на полгода либо неоднократно привлекались к ответственности за нарушение Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".
Другие меры по борьбе с недобросовестными застройщиками
Помимо определения правил ведения перечня недобросовестных застройщиков параллельно реализуются и иные инициативы по защите прав участников долевого строительства. К ним можно отнести, например, организацию ведения реестра "обманутых дольщиков".
Предлагаемые Госстроем России критерии для включения граждан в реестр "обманутых дольщиков"
1) наличие установленных в судебном порядке обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданам;
2) застройщик дважды в течение года не представил в установленный срок требуемую ежеквартальную отчетность;
3) застройщик просрочил более чем на три месяца исполнение обязательств по договорам о привлечении средств для осуществления строительства;
4) по заключению уполномоченных органов процессы строительства не соответствуют требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
5) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности;
6) возбуждено уголовное дело по факту незаконного образования (создания, реорганизации) или факту незаконного использования документов для образования (создания, реорганизации) инвестора, осуществляющего инвестиционную деятельность по строительству и не исполнившего обязательства по инвестиционному контракту с застройщиком.
В июле этого года в законодательство о долевом строительстве были внесены поправки, закрепившие обязательность ведения реестра пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Госстрой России по поручению Минрегиона России еще в начале декабря минувшего года предложил к утверждению критерии для включения граждан в реестр "обманутых дольщиков".
"Серые" схемы
Стоит насторожиться, если вместо ДДУ или жилищного сертификата застройщик предлагает такие формы участия в долевом строительстве, как:
заключение предварительного договора купли-продажи или предварительного ДДУ;
инвестиционный договор (договор соинвестирования);
внесение денег на депозит застройщика в банке;
договор бронирования определенной квартиры;
договор купли-продажи векселя, который будет погашаться застройщиком путем предоставления квартиры;
договор займа и т. д.
Необходимо помнить, что только ДДУ, жилищные сертификаты и участие в кооперативах гарантируют защиту прав "дольщиков".
Недавно появилась одна мера по обеспечению прав "дольщиков" — в конце декабря 2012 года Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Этот закон установил, что обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должно быть обеспечено страхованием гражданской ответственности либо поручительством банка (изменения вносятся в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"). Сегодня застройщик может добровольно гарантировать возврат внесенных "дольщиком" средств и уплату неустойки путем заключения договора поручительства с банком (ст. 15.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"). Поправки закрепили обязательность обеспечения передачи квартиры "дольщику", а также определили требования к банку либо страховой организации. Помимо страховой организации застройщик по своему выбору может обратиться и в общество взаимного страхования. Изменения вступят в силу с 1 января 2014 года.
Нововведение действительно способно предоставить дополнительную гарантию прав дольщика, однако имеет и обратную сторону. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, стоимость квартир в этом случае будет расти. Динамика их роста будет зависеть от того, какие процентные ставки будут предложены по страхованию строительства, и какие процентные ставки будут платиться застройщикам по банковским депозитам. "Необходимо понимать, что все эти расходы лягут в смету строительства и, соответственно, в стоимость квартир для конечных приобретателей. Конечно, соответствующий рост цен будет скорее всего пропорциональным, но вряд ли это увеличит энтузиазм потенциальных покупателей", — резюмирует Софья Лебедева.
Что делать, если...
1. Вы сомневаетесь в благонадежности выбранного застройщика. Прежде всего, надо знать о документах, которые застройщик в соответствии с ч. 2 ст. 20 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" обязан предоставить любому обратившемуся лицу. К ним относятся учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.
2. Стройка затягивается, и объект явно не будет сдан в срок. Если строительство дома находится на стадии завершения, и просрочка будет незначительной, следует помнить о полагающейся "дольщику" неустойке. Ее размер составляет 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.
