В моей судебной практике есть дела касающиеся порядка определения (установления) границ земельного участка находящегося в частном домовладении и хотелось бы поделиться своим опытом.
В связи с принятием Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (c изм. и доп. от 23.01.2020 г.) появилась обязанность лиц в собственности которых находятся земельные участки границы которых на местности не устанавливались на местности и не производились их измерения, не закрепленные правоустанавливающими документами (план-схемой к свидетельству о государственной регистрации земельного участка либо на основании землеустроительного дела органа исполнительной власти) проводить их межевание путем составления межевого плана с постановкой на кадастровый учет. Это относится к земельным участкам которые с 1993 по 1995 годы в результате проведенной инвентаризации, которая не является подтверждением установления границ земельных участков и не соответствуют требованиям законодательства (п.3 ст.1, п.8 ст.22, п.10 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 года «О государственном кадастре недвижимости» были внесены в государственный кадастр недвижимости. Данные границы земельных участков являются не установленными и земельные участки являются ранее учтенными.
Материалы инвентаризации земель не являются документами, устанавливающими или подтверждающими права на земельные участки, а также не являются документами, устанавливающими местоположение границ земельных участков как объектов права. Инвентаризация земель не была связана с уточнением месторасположения границ на местности.
В соответствии со ст.13 Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» инвентаризация земель проводится для выявления неиспользуемых, нерационально используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для ведения Единого государственного реестра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования случаях используется единая государственная система координат.
По смыслу приведенных выше норм права, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Границы таких земельных участков считаются установленными в соответствии с действующим земельным законодательством, если местоположение их границ установлены посредством определения координат характерных точек в единой государственной системе координат и в соответствии с требованиями к точности. С 01 января 2017 года в качестве единой системы координат для использования при осуществлении геодезических и картографических работ установлена геодезическая система координат 2011 года (ГСК – 2011) основание: Постановление правительства РФ от 24.11.2016 г. №1240 «Об установлении государственных систем координат, государственной системы высот и государственной гравиметрической системы».
Изложенное указывает, что собственник земельного участка не проводивший межевание в установленном законом порядке по единой системе координат и в соответствии с требованиями к точности, не вправе ссылаться на координаты поворотных точек указанных в материалах инвентаризации, предоставленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по запросу какой либо стороны при разрешении спора по установлению границы земельного участка в судебном порядке.
Также, в соответствии со ст.39 Федерального закона «О кадастровой деятельности» при ведении кадастровых работ по установлению (уточнению) границ земельного участка согласование его местоположения с правообладателями смежных земельных участков является обязательным. Однако при проведении инвентаризации земель, в том числе в садоводческих товариществах, такое согласование со смежными землепользователями не проводилось.
Если нет юридически значимых документов (план схема к свидетельству о государственной регистрации права собственности земельного участка, землеустроительное дело при выделении земельного участка органом исполнительной власти подтверждающее установление границ земельного участка на местности). Применению подлежит правило определения границ по существующим на местности пятнадцать и более лет объектам искусственного происхождения, которое закреплено в п.10 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Согласно статье 42.8 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (с изм. и доп. вступившими в силу 16.09.2019 года) (Особенности уточнения местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ) уточнение местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется по правилам, предусмотренным частью 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в том числе с использованием документов, указанных в части 3 статьи 42.6 настоящего Федерального закона (п.1)
В соответствии с частью 3 си.42.6 ФЗ РФ №221 установлен перечень документов подтверждающие установление юридических границ, это - материалы землеустроительной документации, содержащейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, материалы и пространственные данные федерального фонда пространственных данных, ведомственных фондов пространственных данных, фондов пространственных данных субъектов Российской Федерации, ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах расположенных на земельных участках объектов недвижимости, хранившихся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, планово-картографические материалы, имеющиеся в органах местного самоуправления муниципальных районов, органах местного самоуправления городских и сельских поселений, органах местного самоуправления городских округов, документы о правах на землю и иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков.
При уточнении местоположения границ земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, местоположение границ этих земельных участков определяется с учетом утвержденных в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории или проекта организации и застройки территории либо другого устанавливающего распределение земельных участков в границах такой территории документа (при наличии данных проектов или документа), а также с учетом требований, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.
Следовательно если отсутствуют документы подтверждающие установление границ, то при составлении межевого плана (в порядке ч.3 ст.42.6 ФЗ РФ №221) при установлении границ земельного участка в садоводческом товариществе либо на других земельных участках, учитываются предметы искусственного происхождения с учетом которых граница земельного участка между собственниками сформировалась более 15-ти лет. Это может, выкопанная межа, столбы, валуны, насаждения (плодовые деревья, кустарники, ели) забор из сетки рабицы.
При рассмотрении одного из споров по установлению границ земельного участка в котором я представлял интересы Истца. Фирма производящая кадастровые работы по заказу Истца не добросовестно произвела межевание земельного участка, без учета вышеуказанных норм законодательства. Межевой план был составлен на основании план-схемы и координат существующих в органах кадастрового учета, которые свои в очередь были получены в результате инвентаризации земельных участков которые не имеют юридической силы. Кадастровые работы были проведены без установления фактических границ земельного участка путем наложения план-схемы на земельный участок. В результате получилось что границы земельного участка смещались в пользу уменьшения или увеличения, что не соответствовало фактически сложившемуся землепользованию между собственниками земельных участков на основании предметов искусственного происхождения.
Кто прочитает данную статью, и заинтересует фирма которая проводит кадастровые работы недобросовестно, так как данная фирма сотрудничает и с юридическими фирмами г.Калининграда. Их недобросовестная работа приводит к спорам и выкачиванию денежных средств с клиентов при разрешении спора в судебном порядке. Могу сообщить лично кто обратиться.
Что касается моего спора, то мне пришлось сделать кадастровое заключение самому и заставить кадастрового инженера сделать топографическую съемку земельного участка с установлением границы с учетом сложившегося землепользования и находящейся между земельными участками межевой канавы, забора рабицы, плодовых деревьев. Суд признав работу кадастрового инженера оформленного межевым планом неправильной, принял новую позицию установления границы земельного участка мною сформированной.
При установлении границ земельного участка с оформлением межевого плана, существенное значение имеет заключение кадастрового инженера, без которого не может быть оформлен межевой план. Грамотное заключение кадастрового инженера и его обоснование исходя из толкования вышеуказанных норм права и правильного их применения, способствует исключению споров между собственниками земельных участков либо при возникновении спора будет иметь существенное значения для суда. Суд не является специалистом проведения кадастровых работ, поэтому если не назначена судебная экспертиза, за основу обоснования установления границы земельного участка берется заключение кадастрового инженера.
При проведении кадастровых работ необходимо присутствие юриста по земельным спорам, так как кадастровые инженеры не владеют информацией о судебной практике связанной с установлением границ между земельными участками.
При возникновении спорных вопросов при установлении границ земельного участка и оформлении межевого плана. Желающие могут обращаться по тел.89114853014 (Viber и WhatsApp)
