Как инвестировать в недвижимость в период неопределенности

Новый цикл экономической рецессии стимулирует российских инвесторов перекладывать свои денежные накопления в альтернативные активы. Инвестиции в недвижимость – вариант для консервативных инвесторов или тех, кто хочет диверсифицировать свой портфель, разбавив рискованные инструменты более надежными. Согласно международному исследованию The Wealth Report, именно недвижимость занимает наибольшую долю в портфелях ультрасостоятельных инвесторов во всем мире – 27%.

Для российских инвесторов, хранящих свои сбережения в долларах, элитная недвижимость стала «доступнее» в связи с девальвацией рубля. Мы рассмотрим три инвестиционные стратегии, применимые к столичной элитной недвижимости в текущих условиях коронакризиса, а также оценим возможные риски и преимущества каждой из них. В своей оценке мы будем опираться на то, как в прошлые кризисы себя вел рынок недвижимости и в каком состоянии он встречает новую рецессию.

1. Войти в сделку прямо сейчас. Ряд девелоперов уже разослали сообщения, предупреждающие о грядущем повышении цен. В предыдущие кризисы цены на элитные проекты, уже выведенные на рынок, также повышались. Пока этого не произошло, есть возможность приобрести недвижимость по старой стоимости. На вторичном рынке многие собственники также снимают свои объекты с продажи до стабилизации ситуации и, скорее всего, вернут их на рынок с обновленным прайсом. Несмотря на рублевое ценообразование на рынке, многие владельцы по-прежнему ориентируются на долларовый эквивалент стоимости своего объекта.

«За»:

Стоимость квартир и апартаментов еще не выросла, а разница в курсе уже позволяет выбрать более дорогой и просторный лот. По итогам 2019 г. за условный $1 млн на первичном рынке в высокобюджетном сегменте в Москве можно было приобрести 76 кв. м, сейчас данный показатель составляет около 96 кв. м (по официальному курсу ЦБ РФ на 20.03.2020 г.), что более чем на четверть больше.

Больший выбор ликвидного предложения от застройщиков. Несмотря на то что в течение первых трех месяцев 2020 г. рынок высокобюджетной жилой недвижимости не пополнился ни одним новым проектом, остался объем лотов по стартовым ценам.

В дальнейшем при росте цен можно получить бОльшую доходность при перепродаже. В нашей компании были клиенты, которые удвоили свои инвестиции всего за год, приобретя квартиру в новостройках в 2009 г. и продав ее в 2010 г.

«Против»:

Возможная дальнейшая корректировка валютного курса в сторону роста – недополученная прибыль.

При замедлении темпов продаж девелоперы станут предлагать различные стимулирующие акции, хотя их будет немного: при переходе на продажи по эскроу-счетам маржинальность девелоперского бизнеса снизилась.

2. Отложить сделку до максимального пика валютного скачка. С начала года установленный ЦБ курс доллара вырос более чем на 15 руб. Откат если и происходил, то был минимальным. Ряд наших клиентов предполагают, что пик роста еще не пройден, и верят в «рубль за 100». Пока они внимательно следят за рынком, чтобы вложить свои деньги на максимальном пике валютного роста, получив максимальную прибыль.

«За»:

Возможность выбрать лот за больший бюджет в рублях. Это может быть еще более просторная квартира / апартаменты или более удачная локация.

При замедлении темпов продаж девелоперы станут предлагать различные стимулирующие акции, что сделает покупку еще более привлекательной. См. выше.

«Против»:

Возможный рост цен на жилую недвижимость нивелирует выгоды от роста курса доллара, в этом случае получить лучшую квартиру за большие деньги (в рублях) уже не удастся. Рост цен на элитные новостройки связан с повышением себестоимости строительства: практически все отделочные материалы и абсолютно вся мебель, сантехника и бытовая техника закупаются за рубежом в иностранной валюте. Собственники вторичного жилья также ориентированы на валютные курсы, поскольку покупали свою недвижимость в долларовом прайсе и также вкладывались в отделку и меблировку от иностранных производителей.

Меньший выбор ликвидного предложения после первой волны инвесторов. Самые выгодные и интересные предложения уходят с рынка первыми. Застройщики на этапе «закрытых продаж» реализовывали до трети всего объема предложения, воспользовавшись высоким спросом по стартовым ценам. Застройщики, вероятно, в текущем году выведут меньше проектов на рынок, что сократит выбор наиболее выгодных инвестиционных предложений. В течение 2015 г. рынок элитного и премиального жилья пополнился всего девятью новыми объектами суммарно на 390 лотов. Для сравнения: в 2019 г. в продажу вышло 18 проектов на 2480 лотов.

Сложность прогнозирования экономической ситуации: возможен сценарий укрепления курса рубля или по крайней мере избежания более высоких пиковых значений.

3. Отложить сделку.

«За»:

Выход на рынок новых проектов с учетом текущей рыночной ситуации и потребностей клиентов по «стартовым» ценам. Приобретая недвижимость позже, есть возможность выбрать самое актуальное предложение с новыми потребительскими характеристиками и ценами.

Психологический аспект – «тише едешь – дальше будешь». Переждать бурю в кэше, даже если это менее выгодный экономически вариант, просто потому, что так менее рискованно и не нужно принимать какие-то решения. Для консервативных людей это важный аргумент.

«Против»:

Возможный рост цен в рублевом эквиваленте на элитную недвижимость и укрепление курса рубля будут означать упущенную возможность получить повышенную доходность от вложений.

Инвестор не решает свою главную задачу – сохранение и получение прибыли в дальнейшем. Вложения в жилую недвижимость – один из наименее рискованных активов, чаще всего он имеет ограниченную доходность, но отрицательные корректировки цен происходят крайне редко. Стоимость 1 кв. м высокобюджетной недвижимости показывает устойчивый тренд роста после всех пройденных кризисов.

Кризисная ситуация выгодна инвесторам в недвижимость, поскольку позволяет соблюсти главное правило: покупай на минимуме – продавай на максимуме. Сейчас есть хороший шанс зайти на рынок на выгодных условиях – при более низких ценах и бОльших финансовых возможностях инвесторов с долларовыми сбережениями. Еще один неочевидный плюс для инвестора в самоизоляции – свободное время на изучение рынка, консультации со специалистами, которые помогут подобрать выгодный для инвестиций лот. Какую бы стратегию ни выбрал инвестор, мы всегда обращаем большое внимание на необходимость тщательной оценки рисков любых вложений, даже в такой надежный актив, как недвижимость.Подробнее ➤