Кто имеет право сдавать в аренду общее имущество? Часть 1

Жилищное законодательство устанавливает, что решение вопросов о передаче в пользование общего имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

При этом одно из условий принятия такого решения - ненарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Также законодатель наделил ТСЖ правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

При этом, закрепив такое право за ТСЖ, законодатель не предусмотрел наличие полномочий по принятию решения о предоставлении в пользование части общего имущества у органа управления ТСЖ (общего собрания членов ТСЖ). Среди полномочий, предусмотренных ст. 145 ЖК РФ ("Общее собрание членов товарищества собственников жилья"), нет такого правомочия.

Соответственно, на практике возникает вопрос: кто все же имеет право принимать решение о заключении договора аренды - общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений?

С точки зрения ЖК РФ, данные виды собраний и их компетенции различны.

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ).

Исходя из этих понятий следует, что общее собрание собственников является главным органом всего дома как объекта управления, а собрание членов ТСЖ - главным органом именно ТСЖ.

В судебной практике по рассматриваемому вопросу существует следующая позиция. ТСЖ обладает полномочиями по принятию решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме. При этом полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.

Такую позицию закрепил Конституционный Суд РФ в Определении от 17 июля 2014 г. № 1683-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья "Заря" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24 апреля 2013 г. № А 50-1161/2013, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями вплоть до ВАС РФ (Определение от 20 февраля 2014 г. № ВАС-18161/13), было отказано в удовлетворении требований ТСЖ о признании договора аренды нежилого помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, недействительным и применении последствий его недействительности.

Спор возник из-за того, что между ТСЖ в лице председателя правления и ООО (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения о передаче нежилого помещения. ТСЖ заключило данный договор на основании решения общего собрания членов товарищества. ТСЖ обратилось в суд с вышеуказанными требованиями и в обосновании указало, что такой договор является ничтожной сделкой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), поскольку он подписан неуполномоченным лицом (председателем правления ТСЖ, который не имел полномочий на заключение сделки по передаче общего имущества в аренду). По мнению ТСЖ, только общее собрание собственников имеет правомочия принимать решение об аренде общего имущества, а не общее собрание членов ТСЖ.

Суды всех инстанций посчитали иначе и указали следующее. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации.

Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.

Источник информации: Бурняшев Д.В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество / Д.В. Бурняшев. М.: Редакция "Российской газеты", 2019. Выпуск 12. 160 с.