Кто имеет право сдавать в аренду общее имущество? Часть 2

Разновидностью некоммерческих организаций являются ТСЖ, которые создаются собственниками помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 137, п. 6 ст. 138, п. 12 ч. 2 ст. 145, п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Право товарищества на передачу части общего имущества в пользование предусмотрено п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ.

Жилищный кодекс РФ, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.

В итоге ТСЖ обратилось с жалобой в Конституционный Суд РФ (Определение от 17 июля 2014 г. № 1683-О) и оспаривало конституционность примененного судами в деле с его участием п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, устанавливающего право ТСЖ предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, если это не нарушает права и законные интересы собственников в нем находящихся помещений.

По мнению ТСЖ, указанное законоположение противоречит ч. 1 ст. 34 и ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ в той мере, в какой оно предопределяет наличие различного объема прав на общее имущество у собственников помещений многоквартирных домов в зависимости от избранного ими способа управления, препятствуя реализации их права собственности.

Конституционный Суд РФ, изучив представленные материалы, не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению и указал, что содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ правовое регулирование обусловлено природой ТСЖ, как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома. При этом собственники находящихся в нем помещений не лишены возможности избрать иной способ управления многоквартирным домом, предполагающий отличный от установленного в оспариваемом положе-нии порядок предоставления общего имущества в пользование. Таким образом, п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ сам по себе не может рассматриваться как нарушающий права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Следовательно, принимать решения о заключении договоров аренды общего имущества вправе:

-собственники помещений в многоквартирном доме;

-ТСЖ.

Гражданское законодательство предусматривает возможность наделения правом сдачи в аренду имущества иных лиц, уполномоченных на это законом или собственниками такого имущества (ст. 608 ГК РФ).

Конкретизируя данное правило, ЖК РФ (п. 3.1 ч. 2 ст. 44) устанавливает, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).

Исходя из содержания действующего законодательства, собственники могут наделить правом заключения договоров аренды следующих лиц:

-управляющую организацию;

-ТСЖ;

-физическое или юридическое лицо, как являющееся собственником помещения в доме, так и не являющееся собственником.

Источник информации: Бурняшев Д.В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество / Д.В. Бурняшев. М.: Редакция "Российской газеты", 2019. Выпуск 12. 160 с.