Признание право собственности на самовольную постройку как жилой дом так и реконструируемый

У многих собственников на принадлежащих им земельных участках построены капитальные строения либо реконструированы без разрешительных документов (разрешения на строительство). Соответственно они не могут ввести данные объекты в эксплуатацию.

Данная статья, о том какой алгоритм действий возможно предпринять для признания права собственности на самовольную постройку либо реконструируемый жилой дом.

1.При подаче иска в суд, заявитель уже должен предпринять действия по легализации объекта. Подать документы на получение разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (здесь и далее - в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Пунктом 3 той же статьи установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Бывают случаи, что жилой дом построен на земельном участке на котором уже стоит жилой дом и этот земельный участок обеспечен всеми коммуникациями (газ, вода, электричество).

Так как, для положительного результата по иску, необходимо не только предпринять меры по легализации объекта и в случае мотивированного отказа администрации в выдаче разрешения на строительство либо ввода объекта в эксплуатацию, необходимо экспертное заключение, что дом построен в соответствии со строительными и градостроительными правилами, в зоне не запрещенной строительства и в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка. Следовательно судом оценивается, насколько дом обеспечен коммуникациями, и прокладка этих коммуникаций и их работоспособность соответствует установленным СниПаМ.

В градостроительном плане земельного участка указывается вся информация: разрешенный вид использования земельного участка, минимальные и максимальные параметры размещения строения в пределах границ земельного участка, охранные зоны если ими ограничено размещение на земельном участке капитального строения, расстояние разрешенного строительства капитального строения от охранной зоны, расстояние до границы земельного участка на котором может быть размещено строение.

Вывод: положительным результатом дела являются следующие обстоятельства:

-Дом построен на земельном участке, разрешенный вид его использования предполагает его использование для индивидуального жилищного строительства либо многоквартирного жилого дома. Если дом был построен на земельном участке, разрешенный вид которого запрещает строительство индивидуального жилого дома либо многоквартирного, то суд отказывает в иске, так как действует принцип взаимосвязи земли и строения.

-Если заключение эксперта не оспорено, что построенный жилой дом соответствует строительным нормам и не угрожает жизни и здоровью людей. При этом к дому должны быть подведены коммуникации и они должны быть в работоспособном состоянии и на их использование должны быть заключены договора с соответствующими службами (водоканал, ГорГаз, энергоснабжающая организация) а не нахождения дома в состоянии крыши и стен.

-Принятие мер к легализации дома.

2. Если вы возвели капитальное строение на земельном участке предоставленного в вам аренду Администрацией. То признание права собственности на данное строение зависит, от следующих фактов:

-указание в договоре аренды назначение предоставления земельного участка «для индивидуального строительства жилого дома», если в договоре аренды назначение предоставления земельного участка не указано, то он используется в связи с целевым назначением, т.е. в соответствии с разрешенным видом его использования согласно выписки из ЕГРН;

3. Признание права собственности на самовольную постройку, зависит от нахождения у собственника земельного участка на законном основании. Право собственности на самовольную постройку так и путем признания права собственности на жилой дом по приобретательной давности, невозможно если строение находится на земельном участке находящегося в государственной собственности и он не был предоставлен в аренду либо в собственность на законных основаниях.

4. Также, если проведена реконструкция жилого дома, путем пристройки или надстройки дополнительного этажа, без разрешительных документов, то исковое требование заявляется об оставлении жилого дома в реконструируемом виде и признании права собственности на реконструируемый жилой дом, а не отдельно на пристройку или надстройку. Также не следует путать реконструкцию жилого дома с перепланировкой и переустройством жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

5. В настоящее время, получение согласования с Администрацией на строительство либо реконструкцию жилого дома, садового дома производится путем ее уведомления в соответствии с Приказом Министерства строительства и ЖКХ №5912/пр от 19.09.2018 года «Об утверждении формы уведомлений, необходимых для строительства и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома». Следовательно если дом уже построен, и вы в уведомлении указали допустимые параметры, и при не выезде специалиста Администрации не место, вам могут предоставить согласование на строительство. А затем через некоторое время, вы уведомляете Администрацию об окончании строительства в соответствии с определенными параметрами, и Администрация предоставляет вам Уведомление «о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности», что будет основанием постановки объекта на кадастровый учет. Так многие, тоже легализовали свои построенные и реконструируемые жилые дома, из-за лени специалистов администрации выезжать на объект.

6. У большинства людей возникают вопросы по признанию права собственности на гаражные боксы в составе кооператива и отдельно стоящие гаражи, построенные во времена СССР и на которые отсутствуют акты ввода в эксплуатацию либо кооператив не оформил их право собственности на себя.

В данном случае признание права собственности зависит от земельного участка на котором находится гараж либо гаражные боксы в составе кооператива. Данный земельный участок должен быть предоставлен в аренду либо в собственность на основании законов действовавших на тот момент.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 218 данного кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.

Следовательно для признания права собственности на гаражный бокс необходимо подтверждение что он находится на земельном участке предоставленном на законном основании и документы по выплате паевого взноса. На гараж стоящий отдельно, документ подтверждающий выделение части земельного участка на законных основаниях.

Если у вас возникли вопросы с признанием права собственности на жилой дом или реконструируемый жилой дом, обращайтесь тел +79114853014 (Вайбер и Ватсап), электронная почта: demkovich.dmitrij@mail.ru