Задаток в предварительном договоре
Согласно п. 1 ст. 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток - это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору. Задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка.
Задаток, как известно, это один из способов обеспечения тех или иных обязательств. Его главная цель заключается в том, чтобы предотвратить неисполнение предварительного договора. Как правило, по сравнению с ценой договора, задаток совсем незначительная сумма, которая передается покупателем продавцу в момент заключения предварительного договора. В предварительном договоре, когда стороны заключают соглашение о задатке, то эти стороны в силу того, что закон не указал его в качестве обеспечительной меры этого вида обязательств, должны самостоятельно оговаривать все условия и последствия ненадлежащего исполнения обязанностей. По этой причине, определяя правовой статус полученных стороной средств, суд должен исходить из содержания волеизъявления всех сторон. Если денежную сумму они оценили, как способ обеспечения предварительного договора и предусмотрели для него те же последствия, что и в законодательстве, то стороне, чьи права нарушены, должна быть предоставлена судебная защита в обязательном порядке. Наоборот, когда ответственность получателя денежных средств (возвратить денежную сумму в двойном размере) специально не оговорена - применять ее недопустимо. Обращение в этом случае к ст. 381 Гражданского кодекса неправомерно, так как ее положения распространяются исключительно на денежные обязательства. По той же причине невозможно задействовать и правила аналогии законодательства. Аналогия используется для правоотношений, не урегулированных нормами права, а в данной ситуации такие нормы есть - та же ст. 381 Гражданского кодекса. Кроме того, аналогия закона применяется при условии, что она не входит в противоречие с принципами гражданского законодательства. В нашем случае действует положение ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве участников договора самостоятельно конструировать обеспечительные меры. Это означает следующее, что, если условия данной меры не предусмотрены в законодательном порядке, ее содержание, то есть предмет так называемого творчества сторон. Применение же положений закона будет означать навязывание сторонам тех условий, которые ими не были предусмотрены и, следовательно, нарушать принцип свободы договора.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, обязательства могут прекращаться как полностью, так и частично на тех основаниях, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Прекращение предварительного договора возможно только в законодательном порядке.
Исполнение предварительных договоров представляет собой непосредственно заключение основного договора. Поэтому, если самого заключения основного договора по тем или иным причинам не произошло, есть повод стороне, потерпевшей убытки, обратиться в суд за их возмещением.
Следует отметить, что действующее российское законодательство предусматривает возможность заключения основного договора как добровольно, так и принудительно через судебные разбирательства.
Обычно, когда заключается предварительный договор и включая в него положение о задатке, стороны не перечисляют права и обязанности сторон, а лишь ссылаются на ст. 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предполагается, что в обоих случаях правильным будет уяснение настоящих намерений сторон, наличия обоюдного согласия на использование передаваемых денежных средств как меры воздействия в отношении нарушителя условий договора.
Институт предварительного договора является достаточно специфичным институтом гражданско-правового оборота, который проявляется в двусторонней сделке и одновременно выступает способом заключения основного договора. Также предварительный договор служит способом правомерного ограничения свободы заключения договоров того или иного рода.
Многие договоры современного гражданского права, в том числе и предварительный договор, имеют очень древнюю историю, и он считается очень подробно изученным во всей правовой доктрине.
К тому же предварительный договор порождает очень важные обязательства сторон, а именно заключение основного договора в дальнейшем. Неисполнение или ненадлежащее исполнение анализируемого договора влечет за собой юридическую ответственность для той стороны договора, которая без веских причин себе это позволила, а именно уклонение от своих обязанностей по должному исполнению предварительных договоренностей. Ведь не зря данный вид договора называют попросту гарантией заключения основного договора.
На первый взгляд, предварительный договор может показаться несерьезной примитивной сделкой, не несущей никаких обязательств. Но это вовсе не так. Да, предварительный договор не порождает каких-либо материальных или имущественных обязательств сторон друг перед другом, зато он порождает обязательства, связанные с заключением другого, основного договора. Кто-то полагает, что неисполнение предварительного договора ничем не чревато и если его условия будут нарушены, то ни на что это не повлияет. Это не так. Предварительный договор является очень нужной юридической конструкцией, которая позволяет сторонам быть уверенными в заключении будущей сделки. А это так необходимо в нашей повседневности. Недолжное исполнение или вообще неисполнение предварительного договора, нарушение его условий, в том числе существенных (сроков, предмета и т.д.), влечет мало того, недействительность предварительного договора, так и еще и юридическую ответственность. И та сторона, которая не пожелала выполнять условия предварительного договора, будет отвечать за это перед судом. Но в суд можно обратиться потерпевшей стороне только в том случае, когда предварительный договор будет составлен и оформлен правильно, в соответствии с действующим российским гражданским законодательством.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно Гражданскому кодексу РФ задаток выступает в роли обеспечительной функции. И, как правило, пользуется в денежных обязательствах, следовательно, предварительный договор не может их порождать.
Вопрос о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор всегда оставался открытым и актуальным. Многие считают, что для того, чтобы обеспечить предварительный договор, задаток в принципе не применяется. Но судебная практика говорит об обратном, тем самым признает, что все-таки возможно обеспечение предварительного договора задатком. И задаток уже на протяжении длительного времени используется как средство обеспечения предварительного договора. Другие способы менее оперативны по отношению к обеспечению исполнения обязательств. К тому же, как показывает практика, судами были признаны действительными соглашения о задатке, которые обеспечивали предварительные договоры.
Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.
В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства.
Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.
Т.е. задаток не может быть в принципе оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.
Цель предварительного договора изначально всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера - обязанности сторон заключить договор в будущем. Сфера действия предварительного договора - приготовление к конкретному соглашению, как правило, имущественного характера. И с этой точки зрения, любой выход за эти пределы нужно расценивать, как неоправданное расширение действия норм о предварительном договоре.
В тоже время, обязать заключить такой договор как договор купли-продажи жилья – передать покупателю квартиру за определенную договором сумму – суд может просто не в состоянии, поскольку квартира, например, может быть уже к этому моменту просто продана.
Поэтому, последствием неисполнения обязанности по заключению реального основного договора, каковым является договор купли-продажи недвижимого имущества, может быть только возложение на неисправную сторону предварительного договора обязанности возместить другой стороне убытки и (или) применение к ней предусмотренных предварительным договором штрафных санкций.
Итак, предварительный договор носит организационный характер и не должен порождать имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный договор - это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ).
Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит дополнительному характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве. Оно не может перемещаться с одного основного обязательства на другое или одновременно обслуживать несколько основных обязательств.
Согласно статье 429 ГК РФ «По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором». Это означает следующее: подписывая данный документ, покупатель не приобретает недвижимость, а получает право на заключение в дальнейшем классического договора купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном договоре.
Можно сказать, что предварительный договор является «протоколом о намерениях» между покупателем и продавцом.
Функция предварительного договора заключается в непосредственно планировании действия его участников и может быть заключен как юридическими лицами, так и физическими (гражданами).
Что касается заключения договора на торгах, то такое заключение регламентировано статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор на торгах заключается между организатором торгов и тем лицом, которое выиграло торги. А организатором, в свою очередь может выступать и правообладатель, и специализированная организация. Причем на открытых торгах может участвовать любое лицо, а на специализированных закрытых только лишь специально приглашенные лица. Формой проведения таких торгов выступает аукцион либо конкурс.
Итак, предварительный договор - это сложная юридическая конструкция, которая выступает гарантией заключения основного договора в дальнейшем.
Можно сказать, что предварительный договор – это такого рода договор, когда стороны выражают намерение заключить в дальнейшем контракт на определенные обязательства, например, оказание услуг, выполнение работ того или иного рода, передаче в собственность определенного имущества, денег и пр. Форма заключения предварительного договора аналогична форме основного договора.
Цель предварительного договора заключается в подтверждении тех или иных намерениях и честности сторон данного договора по заключению основного договора в дальнейшем.
Следует отметить, что предварительный договор не имеет возможности перетрансформироваться со временем в основной договор. И вообще, данный вид договора порождает для обеих сторон договора обязательные правоотношения совсем другие, что основной договор, заключенный в дальнейшем.
Спасибо за информацию.