Структура предварительного договора

Структура предварительного договора

Главное назначение предварительного договора состоит в обеспечении хозяйственных интересов сторон в дальнейшем. Но, так как данный документ все-таки является договором, то он имеет особую структуру и свои правила оформления.

Обычно предварительный договор заключается к любому основному, но чаще всего встречается предварительный договор купли-продажи недвижимости или аренды.

В соответствии с ГК РФ основной договор должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (например, договор продажи недвижимости, договор аренды здания или сооружения), предварительный договор, заключенный сторонами посредством обмена документами (письмами), является ничтожным.

Итак, как и все договоры гражданско-правового оборота, предварительный договор находит свое отражение еще в римском праве. Когда возникли гражданско-правовые отношения, а главное, необходимость в их официальном юридическом закреплении, именно тогда возникли договоры. А гарантией их заключения выступал и выступает предварительный договор. Предварительный договор абсолютно не связан с материальными или имущественными обязательствами. У него только одна цель, которая заключается в подписании основного договора в установленные законодательством или же самим предварительным договором сроки.

Не обращая внимание на неопределенность требований действующего российского гражданского законодательства о том, что указания в предварительном договоре условий, которые позволяют установить предмет, а также иные существенные условия основного договора, объект договора продажи жилых объектов или просто недвижимости и его цена должны в обязательном порядке определяться в соответствующем предварительном договоре. По своей юридической природе, а также преследуемой правовой цели, обычно, предварительный договор может устанавливать обязательства его сторон по совершению в предусмотренный ими срок, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Но, следует отметить, что отмечаемое специалистами в данной области расширение сферы применения института предварительного договора, необходимость повышения правовой культуры преддоговорных отношений участников купли-продажи, а также преодоления сложившегося в современной цивилистической науке неоднозначного представления о значении и роли предварительного договора в хозяйственном обороте, а также гражданско-правовом обороте вновь актуализируют избранную тему исследования. Изучение института предварительного договора посвящено изучению срока существования обязательств, которые порождаются предварительным договором, а также не мало важно решение тех или иных вопросов применения в его конструкции предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации способов обеспечения исполнения обязательств. При этом уже на этапе предварительных переговоров можно говорить о том, что воля сторон на заключение договора в будущем уже сформирована, и они заинтересованы зафиксировать выражение своих намерений вовне заранее, придав ему определенную правовую форму, которая позволит им гарантировать и иметь возможность защитить свои права. Заключению договора может предшествовать так называемый предварительный договор. Указанные, а также многие другие высказанные на сегодняшний момент различными специалистами юридической науки предложения по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, связанных с заключением предварительного договора, направленного на возникновение в будущем отдельных видов договорных обязательств, которые нуждаются в теоретическом осмыслении и дальнейшем научном обосновании. Подобное расширительное толкование судами правовых предписаний, касающихся вопросов заключения предварительного договора, а также договоров, которые обслуживают отдельные виды обязательственных правоотношений, представляется недостаточно обоснованным. В предварительном договоре, когда стороны заключают соглашение о задатке, то эти стороны в силу того, что закон не указал его в качестве обеспечительной меры этого вида обязательств, должны самостоятельно оговаривать все условия и последствия ненадлежащего исполнения обязанностей. По этой причине, определяя правовой статус полученных стороной средств, суд должен исходить из содержания волеизъявления всех сторон. Если денежную сумму они оценили, как способ обеспечения предварительного договора и предусмотрели для него те же последствия, что и в законодательстве, то стороне, чьи права нарушены, должна быть предоставлена судебная защита в обязательном порядке. Наоборот, когда ответственность получателя денежных средств (возвратить денежную сумму в двойном размере) специально не оговорена - применять ее недопустимо. Обращение в этом случае к ст. 381 Гражданского кодекса неправомерно, так как ее положения распространяются исключительно на денежные обязательства. По той же причине невозможно задействовать и правила аналогии законодательства. Аналогия используется для правоотношений, не урегулированных нормами права, а в данной ситуации такие нормы есть - та же ст. 381 Гражданского кодекса. Кроме того, аналогия закона применяется при условии, что она не входит в противоречие с принципами гражданского законодательства. В нашем случае действует положение ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве участников договора самостоятельно конструировать обеспечительные меры. Это означает следующее, что, если условия данной меры не предусмотрены в законодательном порядке, ее содержание, то есть предмет так называемого творчества сторон. Применение же положений закона будет означать навязывание сторонам тех условий, которые ими не были предусмотрены и, следовательно, нарушать принцип свободы договора.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, обязательства могут прекращаться как полностью, так и частично на тех основаниях, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Прекращение предварительного договора возможно только в законодательном порядке.

Исполнение предварительных договоров представляет собой непосредственно заключение основного договора. Поэтому, если самого заключения основного договора по тем или иным причинам не произошло, есть повод стороне, потерпевшей убытки, обратиться в суд за их возмещением.

Следует отметить, что действующее российское законодательство предусматривает возможность заключения основного договора как добровольно, так и принудительно через судебные разбирательства.

Обычно, когда заключается предварительный договор и включая в него положение о задатке, стороны не перечисляют права и обязанности сторон, а лишь ссылаются на ст. 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предполагается, что в обоих случаях правильным будет уяснение настоящих намерений сторон, наличия обоюдного согласия на использование передаваемых денежных средств как меры воздействия в отношении нарушителя условий договора.

Институт предварительного договора является достаточно специфичным институтом гражданско-правового оборота, который проявляется в двусторонней сделке и одновременно выступает способом заключения основного договора. Также предварительный договор служит способом правомерного ограничения свободы заключения договоров того или иного рода.

Многие договоры современного гражданского права, в том числе и предварительный договор, имеют очень древнюю историю, и он считается очень подробно изученным во всей правовой доктрине.

К тому же предварительный договор порождает очень важные обязательства сторон, а именно заключение основного договора в дальнейшем. Неисполнение или ненадлежащее исполнение анализируемого договора влечет за собой юридическую ответственность для той стороны договора, которая без веских причин себе это позволила, а именно уклонение от своих обязанностей по должному исполнению предварительных договоренностей. Ведь не зря данный вид договора называют попросту гарантией заключения основного договора.

На первый взгляд, предварительный договор может показаться несерьезной примитивной сделкой, не несущей никаких обязательств. Но это вовсе не так. Да, предварительный договор не порождает каких-либо материальных или имущественных обязательств сторон друг перед другом, зато он порождает обязательства, связанные с заключением другого, основного договора. Кто-то полагает, что неисполнение предварительного договора ничем не чревато и если его условия будут нарушены, то ни на что это не повлияет. Это не так. Предварительный договор является очень нужной юридической конструкцией, которая позволяет сторонам быть уверенными в заключении будущей сделки. А это так необходимо в нашей повседневности. Недолжное исполнение или вообще неисполнение предварительного договора, нарушение его условий, в том числе существенных (сроков, предмета и т.д.), влечет мало того, недействительность предварительного договора, так и еще и юридическую ответственность. И та сторона, которая не пожелала выполнять условия предварительного договора, будет отвечать за это перед судом. Но в суд можно обратиться потерпевшей стороне только в том случае, когда предварительный договор будет составлен и оформлен правильно, в соответствии с действующим российским гражданским законодательством.