Аренда недостроенного объекта недвижимого имущества. Часть 1.

Краткое содержание:

1. Вступление.

2. Предмет договора аренды будущей недвижимости.

3. Арендная плата.

4. Подготовка недвижимости и порядок ее использования.

5. Срок договора и его государственная регистрация.

6. Заверения арендодателя.

7. Ответственность сторон.

8. Расторжение договора.

9. Иные условия договора аренды.

1. Вступление

В договоре аренды недостроенного объекта недвижимого имущества (будущей недвижимости) большинство условий такие же, как и при обычной аренде недвижимости, например, условия о порядке передачи имущества и его содержании.

Отдельные условия отличаются, как правило, из-за того, что готовый объект еще не существует или арендодатель пока не приобрел его, например, недостроенное здание часто приходится описывать приблизительно, так как некоторые его характеристики, например, точная площадь, еще неизвестны.

Арендатору важно, чтобы арендодатель быстрее оформил право на недвижимость. Для этого можно установить срок для регистрации права собственности.

Также арендодатель может дать заверения, например, о том, что другие лица не вправе пользоваться недвижимостью.

2. Предмет договора аренды будущей недвижимости

В договоре аренды недостроенного объекта недвижимого имущества необходимо указать, что арендодатель обязуется передать арендатору за плату определенное недвижимое имущество во временное владение и пользование или только в пользование (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обычно недвижимость несложно описать, если она существует в готовом виде, пусть даже арендодатель еще не приобрел ее. Можно заказать выписку из ЕГРН и переписать из нее в договор нужные сведения: кадастровый номер, адрес и площадь.

Сложнее ситуация, когда недвижимость еще не существует в готовом виде и некоторые ее окончательные параметры, например, площадь, неизвестны в момент заключения договора. В такой ситуации рекомендуется указать:

• адрес будущей недвижимости. Если его еще не присвоили, опишите местоположение объекта. Например, приведите кадастровый номер земельного участка, на котором строится здание. Если на этом участке будет более одного объекта, покажите местоположение здания на схеме. Если объект еще строится, то необходимо указать его строительный адрес;

• ориентировочную площадь объекта. Можно также установить пределы ее допустимого изменения. Например, итоговая площадь помещения может отклоняться от ориентировочной не более чем на 10 процентов. В противном случае арендатор вправе отказаться от договора.

К договору аренды необходимо приложить имеющиеся документы на недвижимость, в которых содержатся ее характеристики, например, проектную документацию, разрешение на строительство здания, графическое изображение недвижимости. Например, выделить цветом границы помещения на схеме этажа здания.

3. Арендная плата

В договоре аренды будущей недвижимости необходимо согласовать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Если недвижимость еще не существует в окончательном виде и ее точная площадь неизвестна, рекомендуется указать стоимость аренды за квадратный метр.

Можно обязать арендатора вносить плату, даже если он получит недвижимость сначала для подготовки к использованию (например, ремонта), а не для использования по назначению. Возможен и более благоприятный вариант для арендатора: во время такой подготовки он не платит вообще или вносит арендную плату в меньшем размере (иногда это называют «арендными каникулами»).

Пример формулировки условия

«Арендатор освобождается от внесения арендной платы до ввода здания в эксплуатацию».

Пример формулировки условия

«До ввода здания в эксплуатацию арендатор вносит арендную плату в размере 50% от установленной п. 3.1 настоящего договора».