Краткое содержание:
1. Что включает плата за жилое помещение и коммунальные услуги?
2. Обязанность по оплате задолженности за коммунальные услуги
3. Порядок действий нового собственника в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги.
1. Что включает плата за жилое помещение и коммунальные услуги?
С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации; п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации):
• плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
• взнос на капитальный ремонт.
• плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
2. Обязанность по оплате задолженности за коммунальные услуги
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом, если новый собственник погасил (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника - публичного образования, он имеет право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей к региональному оператору (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 № 31284-АЧ/06).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следует отметить, что судебная практика по спорам, возникающим между гражданином, купившим квартиру с долгами за коммунальные услуги, и лицом, осуществляющим функции по начислению коммунальных платежей, неоднозначна и суд не всегда удовлетворяет требования нового собственника о списании задолженности (исключении ее из лицевого счета).
В связи с этим перед заключением договора купли-продажи настоятельно рекомендуется запросить у продавца документы, подтверждающие отсутствие у него задолженности по оплате коммунальных услуг. Кроме того, в акте приема-передачи следует указать, что такая задолженность покупателю не передается.
3. Порядок действий нового собственника в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги
При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуется придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Новому собственнику нужно запросить справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам
Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК.
Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности нового собственника, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.
Шаг 2. Новому собственнику нужно направить уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о перемене собственника квартиры
О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.
Шаг 3. Новому собственнику нужно уведомить бывшего собственника о предъявлении к нему требований о погашении задолженности
Если новый собственник еще не обращался к предыдущему собственнику, нужно уведомить его о предъявлении требований об уплате коммунальных платежей за период, когда покупатель собственником не являлся. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.
Шаг 4. Новому собственнику нужно обратиться в суд
В случае отказа предыдущего собственника от добровольного погашения задолженности для решения данного вопроса потребуется обратиться в суд (п. 1 ст. 11, ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В частности, по данной категории споров в качестве ответчика может выступать управляющая организация или МФЦ, к которым могут быть предъявлены требования об исключении из лицевого счета (единого жилищного документа) задолженности предыдущего собственника.
Кроме того, если новый собственник был вынужден самостоятельно оплатить задолженность предыдущего собственника (например, при угрозе отключения коммунальных услуг), он может взыскать с управляющей организации неосновательное обогащение (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 5-КГ 16-160).
