Проблемные вопросы совместной собственности супругов

О чём статья?

В настоящей статье я ставлю цель затронуть наиболее проблемные вопросы регулирования общей совместной собственности, возникающей в период брака, в части, касающейся недвижимого имущества, дабы рассмотреть риски как самих участников совместной собственности, так и покупателей, сталкивающихся с такой недвижимостью.

Не стану здесь цитировать нормы Семейного кодекса и постановления Пленума ВС РФ № 15 от 1998 года. Основные позиции, изложенные там, у всех так или иначе на слуху. Сосредоточусь на тех вопросах, которые в той или иной формулировке часто задают участники данного сайта.

Что является совместной собственностью?

Первый блок вопросов заключается в определении имущества, входящего в состав общей совместной собственности. Наверное, всем известно, что имущество, полученное в дар или по наследству, относится к личной собственности супруга. Здесь всё понятно, поэтому идём дальше.

Относится ли к совместной собственности земельный участок, полученный на основании акта органа местного самоуправления, т.е. полученный безвозмездно? На первый взгляд, кажется, что не относится.

Верховный суд РФ формирует следующую судебную практику. Как указано в определениях № 64-КГ 17-10 от 28.11.2017 г. и № 49-КГ 17-1 от 28.02.2017 г., бесплатная передача земельного участка одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не может являться основанием его отнесения к личной собственности этого супруга, поскольку такая передача не является безвозмездной сделкой. Земельный участок, предоставленный одному из супругов в период брака и переданный в собственность на основании акта органа местного самоуправления, в соответствии с положениями статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу супругов.

Квартира, приобретенная с использованием средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, является общей совместной собственностью?

Как следует из определений ВС РФ № 58-КГ 16-25 от 24.01.2015 г., № 18-КГ 18-78 от 24.07.2018 г., квартира, приобретенная с использованием федеральной субсидии военнослужащему, является совместно нажитым имуществом и может быть впоследствии разделена между супругами.

Вторым отдельным блоком идут вопросы приобретения имущества за счет личных средств одного из супругов.

Приобретение одним из супругов полностью за счет своих личных средств недвижимого имущества с последующей регистрацией его на своё имя вопросов не вызывает, если супруг не имеет проблем с доказыванием (Определение ВС РФ №9-КГ 16-21 от 14.02.2017 г.).

Если стоимость имущества оплачена за счет личных средств лишь частично, то такое имущество уже становится общей совместной собственностью, и при его разделе супруг, внесший личные деньги, имеет право пропорционально увеличить свою долю в праве собственности (Определение ВС РФ № 45-КГ 16-16 от 25.10.2016 г.)

Но что, если имущество, приобретенное полностью на средства одного супруга, регистрируется на имя другого супруга? Есть мнение ряда юристов, что в таком случае потратившийся супруг не имеет никаких прав на данное имущество. В судебной практике споры с подобной фабулой дела мне не встречались.

Вот ещё одна не самая простая ситуация: до брака один из супругов в ипотеку приобретает квартиру, после вступления в брак он продолжает оплачивать ипотечный долг, используя теперь семейный бюджет. Вопрос: а второй супруг будет в случае развода иметь право на долю в такой квартире?

Полагаю, что не будет иметь, поскольку формально стоимость квартиры оплачена полностью до брака за счет личных средств (так как деньги, полученные в займ, становятся собственностью заемщика). Конечно, видится несправедливым лишать второго супруга возможности заявить свои права на недвижимость, несмотря на то что ипотечный долг фактически погашается в период брака. Думаю, что судебная практика ещё коснется этого вопроса в ситуации явной несправедливости.

Приобретение супружеской собственности у супруга, скрывшего факт своего нахождения в браке, может обернуться кошмаром для покупателя. Нотариально оформленное заверение продавца о том, что он холост, не спасёт, поскольку добросовестность приобретателя не имеет значения (Определение ВС РФ № 18-КГ 16-97 от 06.09.2016 г.). Это огромный риск, которого пока практически невозможно избежать.

О разделе совместно нажитого имущества

Согласно Семейному кодексу РФ, раздел супружеской собственности может быть произведен на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества. В любом случае без нотариуса не обойтись.

Потенциальному покупателю бывшего общим имущества следует иметь в виду, что брачный договор может быть признан недействительным по мотиву попадания одного из супругов в крайне неблагоприятное положение в результате реализации его условий. Не должно быть существенной диспропорции при распределении совместной собственности (Определение ВС РФ № 5-КГ 16-174 от 20.12.2016 г.).

Если супруги, приобретая недвижимость, решают сразу зарегистрировать на неё общую долевую собственность, то регистратор Росреестра обязательно попросит договор купли-продажи в нотариальной форме, поскольку такая сделка содержит элемент соглашения, направленного на изменение законного режима супружеской собственности (см. Письмо Минэкономразвития РФ от 11 января 2019 г. N ОГ-Д 23-30).

Раздел может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения. При этом часто бывшие супруги возвращаются к вопросу раздела совместно нажитого спустя продолжительное время. Ссылка ответчика на истечение срока исковой давности судами должна приниматься с определенными оговорками.

Если после расторжения брака бывшие супруги продолжают пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности начинает течь с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества (Определение ВС РФ №16-КГ 15-42 от 22.12.2015 г.).

Бездействие собственника вещи в отношении вопроса определения долей в общем имуществе не свидетельствует по общему правилу о намерении отказаться от права собственности на неё (Определение ВС РФ № 5-КГ 18-63 от 22.05.2018 г.).

Регистрация ранее возникшего права собственности (права, возникшего до вступления в силу закона 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним") за одним из бывших супругов не означает автоматического начала течения срока исковой давности (Определение ВС РФ № 11-КГ 18-11 от 15.05.2018 г.).

Однако не стоит затягивать с разделом в том случае, если доверие к бывшему супругу (супруге) утеряно после развода. Дело в том, что режим общей собственности между бывшими не подчиняется нормам Семейного кодекса, в частности его положению ч. 3. ст. 35 об обязательном согласии второго супруга в нотариальной форме при продаже недвижимости. Правила меняются автоматически с расторжением брака, и теперь такое согласие предполагается на основании п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

Сособственник, на имя которого зарегистрировано недвижимое имущество, имеет возможность свободно им распорядиться. Оспаривание обманутым бывшим супругом сделки продажи будет затруднено необходимостью доказать недобросовестность покупателя, т.е. того, что ему было известно или должно было быть известно о приобретении общего имущества (Определения ВС РФ № 5-КГ 16-119 от 30.08.2016 г., № 46-КГ 17-3 от 28.03.2017 г., № 77-КГ 16-17 от 14.03.2017 г., № 5-КГ 16-64 от 05.07.2016 г.).

Что происходит с супружеской собственностью после смерти одного из супругов?

Как следует из п. 4 ст. 256 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.

То есть общность автоматически делится на доли равных по умолчанию размеров, одна из которых принадлежит пережившему супругу, а вторая входит в наследственную массу. Данный порядок применяется к правоотношениям, возникшим с 1 июня 2019 года, т.е. в случае смерти одного из супругов после этой даты.

Кроме того, п. 4 ст. 1118 ГК РФ теперь предусматривает возможность для супругов распорядиться общей собственностью на случай смерти одного из них путем составления совместного завещания или заключения наследственного договора.

До приведенных выше изменений законодательства общность имущества не переставала существовать автоматически, а делилась в заявительном порядке. Наследники умершего занимали его место и становились сособственниками наряду с пережившим супругом.

При этом каждый участник совместной собственности имел возможность определить его долю в праве собственности. При отсутствии спора по размеру долей нотариус, ведущий наследственное дело, по заявлению пережившего супруга или наследника должен был выдать соответствующее свидетельство.

После истечения срока для принятия наследства споры о разделе общности, возникающие между пережившим супругом и наследниками, решаются в суде. Срок исковой давности по требованиям об определении размера долей составляет 3 года с момента нарушения прав истца.

На практике встречаются случаи, где определение долей в общности так и не было произведено: либо не возникла такая необходимость, либо по незнанию. Например, недвижимость была зарегистрирована на пережившего супруга, и он (она) продолжает ею владеть. При этом наследники могут и не обладать информацией о совместной собственности на данный объект. Или имущество было оформлено на умершего, а затем унаследовано как есть, без определения долей. А бывают ситуации, когда супруги владели квартирой, приобретенной до принятия Закона о регистрации в 1997 году, а после смерти одного из них второй оформляет всё в единоличную собственность.

В данных ситуациях речь идет о собственниках недвижимого имущества, информации о которых нет в едином реестре прав. Приобретение такого объекта чревато последующим предъявлением к покупателю иска со стороны такого неявного собственника.

Благодарю за внимание!