Как должно проводиться межевание земельных участков многоквартирных домов?

Что говорит закон

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» является основным документом, определяющим порядок проведения кадастровых работ на территории Российской Федерации, и соблюдение его норм является обязательным для всех организаций и граждан России.

Иными федеральными законами, в частности, относящимися к градостроительной деятельности, могут дополнительно устанавливаться лишь нормы, отражающие особенности этой области права. Так, Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что при проведении межевания территории обязательно должны проводиться публичные слушания по проектам межевания этих территорий.

Однако необходимо понимать, что это вовсе не означает, что участники публичных слушаний вправе распоряжаться чужим имуществом, поскольку проект межевания – лишь промежуточный документ при выполнении кадастровых работ и никакого утверждения кем-либо не требует. Поэтому Закон о кадастре в статье 37 установил в качестве результата кадастровых работ не проект межевания, а межевой план, утверждаемый самими собственниками.

На публичных слушаниях можно обсуждать только общие вопросы и публичные сервитуты, т.е. ограничения, налагаемые на собственников земли в целях обеспечения прав третьих лиц. Например, любой участник слушаний вправе заявить о необходимости организации свободного прохода или проезда через данный участок. Впрочем, это не означает, что такое пожелание будет непременно удовлетворено.

Константа

Сохранение в собственности придомовой территории является единственным надёжным способом защиты от появления на ней нежелательных для жителей объектов. Практика показывает, что любые нормативы, даже объективно не зависящие от отношения к ним людей, произвольно подвергаются изменению. В частности, обсуждается вопрос о корректировке норм по инсоляции, что позволит строить дома ближе друг к другу. А ведь передача придомовой территории городу может обернуться тем, что жители в дальнейшем будут вынуждены платить за парковку своих машин в собственном дворе (о подобных планах московского правительства уже появилась информация в прессе).

Безусловно, владение землёй налагает на собственников определённые обязательства, как, например, благоустройство придомовой территории за счёт собственных средств.

Однако подтверждение права собственности на придомовую территорию не является обязательным. Подтверждение требуется, если собственники собираются совершать с ней какие-либо юридические сделки, например, использовать придомовую территорию в коммерческих целях. Это может понадобиться и при возникновении земельных споров.

В то же время если жители решат передать сверхнормативную землю городу (даже бесплатно), такое решение должно быть принято общим собранием собственников, и никак иначе.

Землеустроители самостоятельно не имеют права ни выделять земельные участки, ни устанавливать их границы.

Межевание представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Смыслом межевания является только перенос границ с первичных документов на местность. Целью межевания является составление межевого плана земельных участков, в котором устранены все ошибки и который согласован со всеми собственниками и государством на основании изначально принятых законных документов.

Порядок межевания заключается в том, что кадастровый инженер (и никто другой), получив первичные документы (решения органов исполнительной власти и приложенные к ним планы земельных участков) на каждый участок межуемой территории, наносит их на один общий чертёж. При этом выявляются все допущенные ранее неточности.

Далее он должен известить всех собственников граничных участков о времени и месте проведения землеустроительных работ на местности. На данном этапе вместе с собственниками решается вопрос о том, как поступить с ошибками в прохождении границ участков.

Представители собственников на месте предварительно договариваются об урегулировании спорных моментов, после чего данный вопрос выносится для обсуждения на общие собрания собственников. В случае невозможности решить вопрос на общих собраниях, он решается в судебном порядке.

Если разногласий нет (либо после судебного решения), собственниками на обороте графической части межевого плана подписывается акт согласования границ, без которого межевание не считается действительным.

Сегодня собственников не опрашивают, вопрос на рассмотрение их собраний не выносится, общие собрания собственников помещений решений об изменении границ земельных участков не принимают. В силу ст. 35 Конституции РФ ни сами землеустроители, ни органы власти и их должностные лица (вплоть до Президента России) не имеют права изменять границы принадлежащих собственникам земельных участков ни на один квадратный сантиметр в любую сторону.

По всей стране проекты межевания составляются на основании вторичных, а не первичных документов, данные которых зачастую искажены. Разработчики проектов межевания не имеют на руках ни планов первоначально выделенных участков, ни кадастровых документов на них.

Планы БТИ являются вторичными документами, зачастую не содержат информации о документах, по которым эта земля выделялась изначально, так же как и о документах, на основании которых внесены изменения, поэтому они не могут быть использованы при проведении межевания (разве что в качестве справочной информации, которая нуждается в перепроверке, в том числе и судебной).

Представляемые на проводимые публичные слушания материалы не являются ни планами, ни даже проектами. Таковыми они могут стать, только если изготовлены в полном соответствии с действующими нормативами. Сейчас во всех случаях нарушается порядок проведения работ, в котором межевание является заключительным этапом. Ему должно предшествовать выделение участков решениями исполнительной власти и постановка на кадастровый учёт всех участков, подлежащих межеванию.

Составление проектов межевания неспроста чаще всего поручается не землеустроителям, а проектным институтам, специализирующимся на совершенно других работах, а главное, не имеющим права заниматься кадастровой деятельностью.

Таким образом, нарушается целый ряд нормативно-правовых актов: Конституция РФ, Гражданский, Жилищный и Земельный кодексы России, федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», Инструкция по межеванию земель, Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства и др.

Вывод

Так можем ли мы вообще обсуждать эти проекты? Мы считаем, что нет. И поэтому предлагаем проекты межевания, разработанные с указанными нарушениями, не рассматривать на публичных слушаниях, а настаивать на скорейшем проведении межевания в соответствии с установленной законом процедурой.

Собрания в рамках публичных слушаний практически всегда проходят с грубыми нарушениями главы 9.1 и ст. 5 ГК РФ, обязывающих проводить все собрания в Российской Федерации с выбором их руководящих органов, мандатной и счётной комиссий, ведением протокола, голосованием по каждому рассмотренному вопросу.

Считаем, что в случае отказа от проведения собраний в соответствии с законом присутствующие должны просто покинуть зал, чтобы не быть участниками фарса. Мы живём в правовом государстве, где все без исключения обязаны исполнять закон.

Перед публичными слушаниями по межеванию кварталов различных районов города Москвы проходили совещания у глав управ с участием муниципальных депутатов, Департамента городского имущества, проектировщиков, инициативных групп жителей, районных архитекторов, экспертов. В ходе заседаний, как правило, их участники приходили к единому мнению, что решать вопрос о переделе земельных участков на публичных слушаниях не вполне корректно, поскольку земельный уча-ток является неотъемлемой частью общего долевого имущества дома и принимать решение об изменении его границ вправе только собрание собственников.