Момент передачи денег при покупке квартиры зависит от договоренности между сторонами и выбранного способа расчета. Сумма может быть внесена как полностью, так и с задатком или авансом..
Продажей квартир в новостройках занимаются юридические лица.
Расчеты с ними должны производиться только в безналичной форме любым из нескольких способов: Согласно ст. 861 ГК РФ Перевод со счета покупателя на счет продавца. Банковский аккредитив. Сервис безопасных переводов. С участием банка при ипотеке. Банковская ячейка (редко).
Важно! Обычно деньги переводятся застройщикам на расчетные счета после регистрации сделок.
Но нужно читать условия договора. Если оформлен договор долевого участия в строительстве, продавец вправе получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре Об этом прямо говорится в п. ч ст. 15.5 ФЗ
Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица.
Реже продавцом выступает юридическое лицо: например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.
Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные.
Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.
Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег.
Это должно быть отражено в договоре.
Но есть определенные риски: Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности.
Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично.
Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд
. Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре.
Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.
Самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки.
Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки
Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.
.Банковская ячейка
Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца.
Подлинность купюр проверит сотрудник банка.
Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.
При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.
Аккредитив Аккредитив бывает безотзывным или открытым.
В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом. При аккредитиве банк выступает в роли посредника.
Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья
. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.
Из рук в руки Это самый простой вариант расчетов: Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.
Передача в момент подачи документов для регистрации.
Есть риски для покупателя, они описаны выше. Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца. Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении.
Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры. Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.
Сервис безопасных переводов
Сервис безопасных расчетов работает просто: Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке. Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.
Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке. Банковский перевод Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.
Механизм прост: Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс. Сделка регистрируется.
После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу. Квартиру на юридическую чистоту.
Как выглядит вся процедура: Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю
. Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты. Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ.
Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади. Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору. Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно. Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.
Банковский перевод Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца. Механизм прост: Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс. Сделка регистрируется. После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.
Если квартира в залоге Приобретаемая квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту под залог недвижимости.
В этом нет ничего страшного, но покупателю для снятия обременений придется вносить аванс, равный размеру непогашенной задолженности.
Обременение снимается в течение трех рабочих дней.
Здесь есть два варианта:
Оплатить стоимость полностью и подать документы на регистрацию.
Продавец сразу же должен погасить ипотеку, до этого момента регистрационные действия будут приостановлены.
Внести аванс, дождаться снятия обременений, затем обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности и внести остаток стоимости квартиры.
Важно! Нужно тщательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно вносится для закрытия долга перед банком.
Покупатель вправе запросить справку об остатке задолженности.
