Договор дарения или завещание что лучше?

Какие потери возможны у тех, кто выбирает договор дарения вместо завещания: три актульных примера:

Как передать жилье своим наследникам и не прогадать при этом?

К сожалению, на этот вопрос нет универсального ответа — все зависит от конкретной ситуации. У дарения есть два выигрышных момента по сравнению с завещанием:

1) его легче отстоять в случае возникновения спора (даритель может лично подтвердить, что он, будучи в здравом уме и в твердой памяти, решил передать свое имущество этому человеку).

В случае с завещанием такое невозможно, т. к. его содержание становится известно только после смерти наследодателя;

2) дарение позволяет «обойти» обязательных наследников, тогда как завещание не может гарантировать, что все наследство перейдет к указанному в нем человеку (нетрудоспособным иждивенцам выделяется обязательная доля в наследстве).

Однако, как минимум, в трех случаях выбор в пользу дарения может оказаться ошибкой.

1. Дарение квартиры в старом доме

Бабушка очень переживала по поводу того, что в силу возраста и состояния здоровья она так и не доживет до получения новой квартиры. Дом, где она жила, признали аварийным — а по правилам, он подлежал расселению: собственники квартир в таком доме вправе получить другое жилье.

В итоге родственники уговорили бабушку подарить квартиру внучке — чтобы она гарантированно могла получить новую квартиру. Однако позже выяснилось, что это невозможно.

По закону другое жилье не предоставляется тем собственникам, которые приобрели квартиру после того, как дом признали аварийным. Они могут рассчитывать только на денежную компенсацию в размере рыночной стоимости изъятой квартиры (но не более той суммы, которую потратили на приобретение жилья).

Это правило не распространяется лишь на тех, кто получил квартиру в аварийном доме по наследству: они могут выбирать — или новая квартира, или компенсация.

Поэтому дарение в этой ситуации стало ошибкой: новую квартиру могла бы получить или сама бабушка, или ее внучка, действуя в качестве наследницы по завещанию (Федеральный закон от 27 декабря 2020 г. № 473-ФЗ, ст. 32 ЖК РФ).

2. Подарок племяннику

Одинокий пожилой мужчина, не имея других близких родственников, подарил свою квартиру любимому племяннику. Но за это племяннику пришлось заплатить государству немалый налог: 13% от кадастровой стоимости квартиры.

Правила таковы, что недвижимость, полученная в дар, признается объектом налогообложения, если только она не подарена близким родственником или членом семьи.

В их числе закон называет супругов, детей и родителей, дедушек, бабушек и внуков, а также братьев и сестер, имеющих хотя бы одного общего родителя.

Как видно, дяди, тети и племянники здесь не указаны — а значит, договор дарения недвижимости между ними порождает налоговую обязанность (тот, кто получил дар, должен заплатить НДФЛ).

Также придется заплатить налог с подаренной недвижимости, если одаряемым выступает т. н. сожитель (без официальной регистрации брака) или правнук (есть соответствующие разъяснения Минфина по этому поводу — Письмо от 30.05.2016 № 03-04-05/30929).

А вот при получении наследства НДФЛ платить не нужно, и здесь не имеет значения, приходится наследник близким родственником наследодателю или же нет. Поэтому племянник в данной ситуации мог бы получить квартиру дяди по завещанию и избежать тем самым уплаты налога.

3. Единственное жилье

Дарение единственного жилья является весьма рискованным шагом. Например, бабушка подарила свою квартиру внуку с условием, что она оставляет за собой право пожизненного пользования жильем.

Однако тот, став собственником, вскоре продал квартиру — и покупатель выселил бабушку как члена семьи бывшего собственника. Нельзя вменить новому хозяину квартиры в обязанность исполнять условие договора дарения, в котором он не принимал никакого участия.

А равно невозможно запретить одаряемому распоряжаться квартирой после того, как собственность перейдет к нему. Поэтому завещание в такой ситуации было бы намного надежнее, нежели дарение.