Можно ли взыскать с застройщика помимо неустойки стоимость удорожания квартиры?

Убытки сверх неустойки решили взыскать с застройщика, который не сдал квартиру в срок. Рассчитали убытки как разницу между суммой, которую изначально внесли по ДДУ, и стоимостью, по которой можно купить такую квартиру на момент расторжения договора с застройщиком.

Ситуация

Многодетная семья, получив кредит, заключила с застройщиком договор долевого участия, по которому рассчитывала получить трехкомнатную квартиру в Подмосковье к 31.12.2017. Дольщики внесли полную стоимость квартиры по договору — 5,2 млн руб.

В связи с тем, что застройщик длительное время не исполнял свою обязанность по передаче квартиры, в октябре 2018 года дольщики договор расторгли и получили назад внесенные ими деньги.

Также они провели оценку. Оказалось, что по состоянию на 01.11.2018 квартира, аналогичная той, которую они намеревались получить, стоила бы уже 6 млн руб.

Право на возмещение убытков застройщиком дольщики уступили предпринимательнице, которая обратилась с претензией к застройщику. Взыскать и убытки и неустойку с застройщика в досудебном порядке не удалось, поэтому предпринимательница обратилась в суд.

Позиция нижестоящих судов.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, апелляция и кассация поддержали такое решение.

По мнению судов, застройщик уплачивает неустойку и в качестве убытков тоже, а именно: он обязан уплатить проценты по закону, а истец не доказал, что этой суммы недостаточно для покрытия убытков дольщиков.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

проценты, взыскиваемые по закону, — это плата за то, что застройщик пользовался чужими денежными средствами, не предоставляя встречного возмещения;

убытки — плата за то, что дольщики так и не получили квартиру, и теперь им потребуется уплатить большую сумму на ее приобретение, чем они рассчитывали, когда заключали договор с застройщиком.

Если бы убытки возникли из-за просрочки исполнения обязательства, то можно было бы говорить об их покрытии неустойкой. Но в данном случае убытки вызваны не просрочкой исполнения, а неисполнением обязательства.

Также ВС РФ отметил, что, несмотря на то, что ДДУ заключался на приобретение конкретной квартиры, в данном случае взыскивать абстрактные убытки возможно. Речь идет об убытках, рассчитанных между суммой, которая была внесена, и суммой, которую теперь нужно потратить на приобретение аналогичной квартиры (договор на ее покупку еще не заключен, расчет сделан на основании отчета об оценке).

Источник: https://rusjurist.ru/stroitelstvo/dogovor_dolevogo_uchastiya_ddu/mozhno-li-vzyskat-s-zastrojshika-pomimo-neustojki-stoimost-udorozhaniya-kvartiry/