Купить недвижимость в долевую собственность. В чем риски для супругов?

Краткое содержание:

1. Купить недвижимость в долевую собственность. В чем риски для супругов?

Если супруги оформляют недвижимость в долевую собственность, то считается, что они произвели раздел имущества.

Если потом супруги начнут разводиться, то суд не будет вновь делить квартиру, считая, что она разделена. Поэтому сразу появятся вопросы: а кто будет в ней жить, как будет решаться вопрос перераспределения долей? На самом деле это крайне невыгодное условие для того супруга, который не будет жить в этой квартире, поскольку при разделе имущества он не получит компенсацию за квартиру от второго супруга. А если на нем еще и был совместный кредит, то он также будет обязан платить этот кредит. Дальше все зависит от поведения того, кто «занял» квартиру. Такое лицо вправе выкупить долю бывшего супруга, но вправе и спокойно проживать в этой квартире дальше, полагая, что он может и не тратить деньги на выкуп доли.

Если проживающий в квартире бывший супруг (супруга) будет против выкупа доли, то второму собственнику останется лишь продать свою долю на рынок (третьему лицу). Но продать на рынок (третьему лицу) 1/2 доли в праве собственности на квартиру по стоимости половины квартиры невозможно - цена ее будет гораздо ниже. Поэтому второй участник долевой собственности останется некоей пострадавшей стороной. Если же в квартире проживают дети, то продать на рынок (третьему лицу) долю будет означать еще и моральную дилемму - ведь его же дети будут вынуждены жить с новыми собственниками его доли. И если в период брака каждый доверяет друг другу и не думает о крайних ситуациях, то после развода отношения портятся и договориться становится крайне сложно.

Пример из судебной практики, когда супруга ушла из семьи, забрала детей и заняла квартиру, которую супруги купили в кредит для сдачи в аренду. Квартира была оформлена в их равнодолевую собственность. Бывшая жена не выкупала вторую долю, зная, что бывший муж не продаст ее третьим лицам из-за детей, не получала материнский капитал на оплату кредита и не оплачивала кредит, зная, что в залоге находится квартира родителей бывшего мужа. Суды всех инстанций отказались делить спорную квартиру, поскольку она была в долевой собственности, а бывший супруг был вынужден по-прежнему погашать кредит, хотя и не имел возможности пользоваться своей квартирой.

На практике вопрос с разделом ипотечных квартир и кредитов - один из самых частых, поэтому стоит сразу при покупке решить вопрос и на случай развода. В общем, долевая собственность супругов на квартиру - это потенциально большая проблема.

Целесообразно оформить квартиру на одного из супругов, тогда недвижимость будет находиться в совместной собственности и при разводе подлежать разделу. Либо им следует заключить брачный договор для приобретения квартиры в единоличную собственность одного супруга. В этом случае на квартиру второй супруг претендовать не сможет.

Данный вопрос покупатель решает самостоятельно, учитывая и особенности получения налогового вычета при общей собственности. Кроме того, если своим личным (раздельным) имуществом собственник вправе распоряжаться свободно, то режим общей собственности обязывает его согласовывать действия с остальными участниками общей собственности.

Источник. Семейный кодекс Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».