Договор купли-продажи квартиры. Выписка из ЕГРП для независимой проверки права собственности.

Краткое содержание:

1. Выписка из ЕГРП.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ); п. 1 Приложения № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

Выписка из ЕГРП является единственным документом, позволяющим покупателю перед оформлением договора купли-продажи квартиры самостоятельно и официально проверить право собственности продавца на квартиру по состоянию на текущую дату. То есть покупателю следует удостовериться, что продавец является собственником квартиры, из независимых источников.

Любое лицо вправе обратиться в Росреестр и получить такую выписку.

Подробный порядок получения выписки, размер платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, представлены на сайте Росреестра.

Обратите внимание, что выписка является актуальной только на дату ее выдачи. Никаких сроков действия у такого документа быть не может, как утверждают некоторые риелторы. Если на следующий день после получения выписки в Росреестр пришло определение суда об аресте квартиры, то покупатель рискует о нем не узнать.

В связи с этим рекомендуется получать две выписки - на момент проверки и на дату подписания договора, чтобы точно удостовериться, что на дату подписания договора никаких ограничений по объекту не возникло.

В выписке из ЕГРП указываются:

-кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

-наименование объекта недвижимости;

-назначение объекта недвижимости;

-площадь объекта недвижимости;

-адрес (местоположение) объекта недвижимости;

-данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

-вид зарегистрированного права;

-зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

-сведения о наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, об объектах долевого строительства, об участниках долевого строительства (при выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве);

-сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом: указываются слова «представлены документы на государственную регистрацию», далее указывается вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель), например «представлены документы на государственную регистрацию перехода права» или «представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке».

Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: «Права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке».

Отметим негативный факт - арест по определению суда, как ни странно, считается наложенным не с даты внесения записи в Росреестр, а с даты вступления в силу такого определения. В связи с нерасторопностью приставов или взыскателей, которые не доносят документ в Росреестр, о таком аресте можно не узнать вовремя. Для этого следует проверять суды по адресу квартиры и по адресу прописки продавца на предмет споров с участием продавца.

Кроме того, еще остались объекты недвижимости, не внесенные в ЕГРП, поскольку ранее регистрацией прав занимались различные органы и ведомства - Департамент городского имущества города Москвы, в ряде регионов – БТИ, органы исполнительной власти. Как правило, это объекты, приобретенные до 1998 г. В этом случае выписка не будет содержать сведений об объекте и придется обращаться в орган, который регистрировал права на тот момент.

Для процедуры регистрации перехода права собственности это не критично - квартиру вначале внесут в реестр, затем зарегистрируют переход права собственности на покупателя, но проверить такой объект, в том числе на предмет обременений и правопритязаний, почти невозможно, а это большая проблема. К примеру, если на квартиру кто-либо обращает взыскание, то и сами кредиторы или приставы могут не сразу надлежащим образом наложить арест, выискивая, в каком реестре зарегистрирована квартира.

В этом случае для получения информации необходимо обращаться в орган, который регистрировал права до введения ЕГРП. Лучшим вариантом будет предложение продавцу вначале зарегистрировать свои права либо установить оплату после регистрации права собственности покупателя в обязательном порядке.

По выписке покупатель определяет следующее:

-принадлежность квартиры продавцу;

-отсутствие обременений и правопритязаний на квартиру;

-наличие печати регистрирующего органа и подписи регистратора;

-в случае, если данные в выписке из ЕГРП не соответствуют данным, указанным в иных документах, то следует уточнить причину различий.

Источник. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943; Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2019 № 839.