Как решить проблемы обслуживания коттеджного поселка?

Что такое коттеджный поселок с точки зрения закона?

Коттеджные поселки представляют собой застроенные территории, обычно огороженные и охраняемые. Жители коттеджей пользуются дорогами и объектами инженерной инфраструктуры, которые часто воспринимаются ими как «общие», так как они предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. По модели многоквартирных домов и СНТ собственники земель в коттеджных поселках создают товарищества собственников недвижимости или выбирают управляющие организации.

Судебная практика, определяя «коттеджные поселки», применяет п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, который предусматривает, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Исходя из данной нормы можно предположить, что коттеджный поселок должен обладать единством территории и общей инфраструктурой.

Конечно, норма нуждается в дальнейшем толковании и дополнении, ведь основываясь на этом определении невозможно обособить в коттеджный поселок, например, несколько домов, хоть и близко стоящих, но не имеющих общей границы, или отвечающих признаку единства территории, но подключенных к инженерным сетям населенного пункта, в составе которого он находится. Наоборот, на практике встречаются случаи, когда два независимо возникших коттеджных поселка, не имеющих единой территории, пользуются одной инфраструктурой и общей подъездной дорогой или частью общей подъездной дороги.

Ни МКД, ни СНТ...

Суды настаивают, что поскольку индивидуальная жилая застройка имеет свою специфику, то нормы о многоквартирных домах на нее не распространяются. Также к коттеджным поселкам не могут быть применены нормы об СНТ.

Имущество, которым пользуются все жители, не обязательно должно принадлежать в долях всем собственникам коттеджей, соответственно, их обязанности по содержанию такого имущества, коммунальным и другим расходам могут быть различны.

Эта неопределенность, которая на первый взгляд кажется не имеющей никакого отношения к реальной жизни, создает множество проблем на практике, вот только две из них:

1) Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ, которые не хотят оплачивать сторожа, ремонт дороги и прочее?

2) Какова судьба земельного участка, который служит для прохода и проезда всех жителей поселка?

Прямых ответов на эти и многие другие вопросы законодательство не содержит.

Собственники должны урегулировать вопросы с содержанием и обслуживанием «общего» имущества самостоятельно: в уставах ТСЖ и гражданско-правовых договорах.

Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ?

Допустим, на территории коттеджного поселка имеется ТСН, которое несет расходы по обслуживанию и ремонту общей дороги, водонапорной башни, иного общего имущества, а также расходы по охране. ТСН не вправе требовать от собственника коттеджа платы за пользование общим имуществом, расположенным в границах территории поселка, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества (по модели ст. 5 ФЗ РФ от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»). Заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом для такого соседа также не является обязательным в силу принципа свободы договора.

Хорошо известное Определение ВС РФ по гражданскому делу № 5-КГ 20-107-К 2 от 06.10.2020 г. содержит ряд правил, которыми следует руководствоваться, выстраивая отношения с такими лицами:

1) необходимо четко определять, какие именно услуги оказываются собственникам, какими услугами эти собственники фактически пользуются, установить необходимость оказания такой услуги;

2) установить связь между затратами на оказание таких услуг с правом собственника пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;

3) исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;

4) соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.

Решение о возложении на собственника обязанности по компенсации тех или иных затрат должно основываться на том, кому принадлежит право собственности на эксплуатируемое имущество.

К примеру, земельный участок, по которому осуществляется проезд к индивидуальному жилому дому, принадлежит на праве собственности ТСЖ. В этом случае ТСЖ вправе требовать плату за проезд и проход по этому участку (сервитут). Размер такой платы должен быть обоснован надлежащим заключением об оценке. При отказе жителя коттеджа от заключения договора об установлении сервитута, ТСЖ вправе установить такой сервитут через суд на основании п. 3 ст. 274 ГК РФ.

В случае, если земельный участок находится в долевой собственности членов ТСЖ, собственники вправе уполномочить ТСЖ или иное лицо на взыскание денежных средств за пользование их имуществом и предусмотреть цели, на которые расходуются такие средства.

Вопрос с инженерными сетями решается иначе. При существующем подключении собственнику объектов коммунального хозяйства (газопровода, ЛЭП, водопровода и т.п.) должна выплачиваться компенсация за техническое обслуживание и ремонт исходя из фактических затрат, которые должны быть рассчитаны на основании договоров и расходных документов. При новом подключении собственник вправе потребовать компенсации понесенных и документально обоснованных затрат на строительство инженерных объектов.

Оплата охраны, затрат на управление имуществом -- вопрос спорный, однако, по моему мнению, лица, фактически проживающие на территории коттеджного поселка, фактически пользуются оказываемыми всем жителям услугами по охране и управлению общим имуществом (ограждение, шлагбаумы, детские площадки и т.п.) и должны оплачивать эти услуги. Размер таких платежей должен быть экономически обоснован и подтвержден документами.

Собственник коттеджа должен иметь право выбирать между:

1) членством в ТСН, либо

2) заключением договора о пользовании объектами инфраструктуры, либо

3) оплатой сервитута и компенсацией затрат

и имеет право на исчерпывающую информацию (включая документальное подтверждение) о размерах соответствующих расходов и порядке их расчета еще на стадии приобретения недвижимости.

Права на имущество, находящееся в управлении, (земельный участок, линейные объекты и т.п.) должны быть надлежащим образом оформлены.

При выполнении указанных условий организации, управляющие коттеджными поселками, не будут сталкиваться с проблемами по взысканию эксплуатационных платежей. Складывающаяся судебная практика ориентирована на то, чтобы обеспечить прозрачность, эффективность и обоснованность деятельности управляющих организаций, а не на освобождение одних собственников коттеджей от расходов по содержанию «общего» имущества в ущерб другим.

Закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Какова судьба земельного участка, который служит для прохода и проезда всех жителей поселка?

Не менее сложным представляется вопрос о праве собственности на земельный участок, занятый дорогами, иным имуществом, которое находится в пользовании всех жителей поселка.

Как правило, участки в составе поселка образуются путем раздела земельного участка, ранее представленного муниципальным образованием организации-застройщику в постоянное (бессрочное) пользование для строительства коттеджей.

Земельный участок, занятый «общим имуществом» обычно либо переходит в собственность какого-то третьего лица, либо в долевую собственность собственников индивидуальных земельных участков, либо сохраняется в муниципальной собственности, а местная администрация вправе передать данное имущество в аренду.

Все эти три варианта могут быть неудобными для жителей коттеджей.

Так, сохранении муниципальной собственности на такие земельные участки, встает вопрос о праве на возведенные объекты недвижимого имущества (за исключением линейных, которые в большинстве случаев могут быть расположены на чужой земле при условии, что при строительстве было получено разрешение собственника). В этом случае не будет оснований для строительства ограждения, а затраты жителей поселка на благоустройство будут вложением в чужое имущество, которое не находится под их контролем, в частности, может быть отчуждено.

Если собственником или арендатором земельного участка выступает третье лицо (физическое или юридическое) собственники индивидуальных домов не застрахованы от различного рода злоупотреблений (завышения платы за проход и проезд, нежелательное строительство, дальнейшее дробление земель и их отчуждение).

В случае, если земельный участок находится в общей долевой собственности, может возникнуть неразбериха при отчуждении индивидуальных земельных участков. По общему правилу, доля в «общем» земельном участке не будет следовать за судьбой проданного коттеджа. Через какое-то время может возникнуть ситуация, что «общий» земельный участок находится не в собственности жителей поселка, а в собственности лиц. Которые утратили интерес к этому имуществу.

Как представляется, наилучший выход из этой ситуации – оформление права собственности или аренды на «общий» земельный участок на имя некоммерческой организации, например, ТСН, которая будет представлять всех или большинство собственников коттеджей. В этом случае каждый из них на общем собрании может выразить мнение по управлению данным имуществом, а затраты на содержание участка будут наиболее прозрачны и контролируемы.

Таким образом, учитывая специфику отношений, складывающихся в коттеджном поселке, собственники и управляющие организации должны активно сотрудничать между собой по поиску наиболее удобных решений для урегулирования вопросов, связанных с управлением «общим» имуществом. Договорные отношения и отношения, связанные с членством в некоммерческих организациях, должны быть ясными, подробными, конкретными, отвечать потребностям жителей данного коттеджного поселка.