Покупка квартиры. Необходимость получения согласия бывшего супруга. Риски для покупателя.

Краткое содержание:

1.Покупка квартиры. Необходимость получения согласия бывшего супруга. Риски для покупателя.

Покупка квартиры - это процесс, требующий самых разных знаний и навыков. В данной статье рассматриваются вопросы о необходимости получения согласия бывшего супруга, о которых нужно знать покупателю перед заключением договора купли-продажи квартиры.

Если продавец приобрел квартиру в браке, но потом брак был расторгнут, то нужно ли согласие бывшего супруга? Сохраняется ли режим совместной собственности на такое имущество?

Ответ имеет серьезное практическое значение, так как получить согласие бывшего супруга после расторжения брака зачастую невозможно, если супруги в конфликте. Вопрос решается легко, если супруги разделили имущество и есть подтверждающий документ или решение суда. Сложности возникают в случаях, если стороны развелись, но квартира так и осталась неразделенной и оформленной на одного из супругов.

С одной стороны, режим совместной собственности на квартиру у бывших супругов не прекращается, поскольку законом не предусмотрено автоматическое прекращение такого режима при расторжении брака. С другой стороны, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации о необходимости получения нотариального согласия распространяется на супругов, а не на лиц, утративших этот статус.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2005 г. № 12-В 04-8 // БВС РФ. 2005. № 9» Верховный Суд Российской Федерации указал, что нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.

К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Таким образом, по мнению Верховный Суд Российской Федерации, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры от бывшего супруга отсутствует.

Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом. Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению Верховного Суда Российской Федерации, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой.

При этом покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже такой квартиры оспорить сделку практически невозможно.

Вместе с тем для исключения в принципе рисков целесообразно получить такое согласие хотя бы в обычной, не нотариальной форме.

Отметим, что также желательно проконсультироваться с сотрудниками Росреестра на предмет того, запросят ли в данном случае какое-либо согласие, поскольку судебная практика даже Верховного Суда в Российской Федерации не является источником права и мнение по поводу толкования закона и имеющимся рискам у Росреестра может быть иным.

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Семейный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2005 г. № 12-В 04-8 // БВС РФ. 2005. № 9».