Если пройтись по самым престижным кварталам Москвы, где квартиры оцениваются в целое состояние, можно заметить, что некоторые дома стоят по вечерам с темными окнами. Сейчас, можно сказать, пандемия зажигает огни: квартиры, купленные в свое время для вложения денег, отделываются и обживаются. Те состоятельные люди, кто не остался за границей, теперь обратили взгляды на свою простаивавшую до сих пор недвижимость. О феномене пустующей «элитки» рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
Где в Москве можно увидеть пустующие элитные дома или, может быть, целые улицы? Как меняется инвестиционная привлекательность квартир и ликвидность квартир в них?
Сегодня в столице нет пустующих престижных локаций, но точечно есть дома, которые не заселены в полном объеме. Проекты, где продано максимум одна-две квартиры, можно найти и на Арбате, и в Замоскворечье. Основных причин две – неудачная концепция либо завышенные цены.
Или вот Остоженка. Нужно учитывать, что это первый сложившийся элитный квартал в Москве с однородной социальной средой. Именно поэтому в свое время в локации был сконцентрирован основной спрос на дорогую недвижимость.
При этом район привлекателен и сегодня. Конечно, на локальном вторичном рынке есть квартиры без отделки в домах, построенных более десяти лет назад. Дело в том, что их собственники изначально преследовали другую цель при покупке – вложить средства и сохранить капитал. Однако те, кто приобретал недвижимость для личного проживания, разумеется, делали ремонт и заселялись в квартиры.
Цены на Остоженке сильно снизились?
Остоженка, как и любой другой район на элитном рынке столицы, пострадала во время экономических потрясений в 2008 и 2014 гг. Еще десять лет назад практически весь объем предложения экспонировался в долларах. Однако в связи с финансовой политикой в стране доллар стал второстепенной валютой, что повлекло за собой корректировку цен. За прошедшее время в долларовом эквиваленте цены снизились вдвое: если раньше стоимость квадратного метра на Остоженке составляла в среднем $30 тыс., то сегодня – $15 тыс.
Остоженка – первая «Золотая миля» в Москве
Вместе с тем Остоженка – это ликвидный район, который всегда пользовался популярностью. Отмечу, что сегодня ожидается второй виток возрождения Остоженки: на рынок выходят пять новых проектов, которые будут построены по новым стандартам и отвечать требованиям самых взыскательных покупателей. Этой локации уже пророчат второе дыхание, и, на мой взгляд, ожидания обоснованы. По всем критериям это удачный район, который заслужил называться элитным. Свои позиции Остоженка временно сбавила только потому, что в течение последних лет здесь практически не было новых проектов, за небольшим исключением.
Назовите незаселенные элитные дома. Что с ними произошло?
В буквальном смысле на элитном рынке нет домов, в которых распроданы все квартиры, но никто не живет. Каждый застройщик прикладывает максимум усилий для того, чтобы создать продукт, привлекательный для проживания. Однако есть и исключения. В их числе – дом в Трубниковском переулке: в свое время застройщик не исполнил обязательства, в частности, возникли проблемы с подключением здания к коммунальным сетям города. Как следствие, люди не имели физической возможности жить в доме, так как он был без света и воды.
Вторая причина, по которой дом может пустовать почти полностью, – это незаинтересованность продавца в его реализации.
Например, «Каретный Плаза» отошел как непрофильный к одному из российских банков, который не стал выстраивать правильную политику продаж. В результате проект находится на балансе у организации. Еще раз отмечу, что речь идет об исключениях. В целом же при отсутствии проблем как минимум одна квартира в доме точно будет заселена.
ЖК «Каретный Плаза»
Какие районы повысили свой престиж в последние годы? Что привлекает туда людей?
Основной девиз жизни в мегаполисе – «сэкономь свое время». Поэтому сегодня повышенным спросом пользуются проекты с развитой инфраструктурой и всеми необходимыми ресурсами для комфортного проживания. Современный покупатель скорее пожертвует эффектными видами на ключевые достопримечательности, такие как храм Христа Спасителя, но выберет квартиру, где будет удобно жить.
Сегодня лидирующие позиции на столичном рынке занимает Пресненский район, где сконцентрирована наибольшая доля предложения дорогого жилья, которое уже построено или находится на финальной стадии строительства. За ним следуют Хамовники, особенно в районе метро «Фрунзенская», где активно возводятся современные комплексы. На третьем месте – район Кутузовского проспекта, где после продолжительного затишья вышло несколько новых проектов, которые пользуются популярностью. Далее следуют традиционно престижные районы – Арбат, Замоскворечье и Остоженка.
Откуда и куда мигрирует состоятельная публика?
На протяжении последних лет мы видим, как владельцы квартир на Остоженке «мигрируют» в Хамовники, в район около метро «Фрунзенская». Дело в том, что на Остоженке есть проблемы с инфраструктурой и прогулочными зонами для детей: горько видеть няню, которая везет коляску через «каменные джунгли», по тротуару между домами.
На Фрунзенскую переезжают из-за лучшей инфраструктуры
Состоятельные люди могут позволить себе купить несколько квартир, поэтому они переезжают в новые жилые комплексы в Хамовниках с парками и богатой инфраструктурой, которые идеально подходят для семейного проживания.
Отмечу, что отчасти эта ситуация обусловлена тем, что Остоженка была первым элитным районом Москвы, тогда как зона возле метро «Фрунзенская» развивалась позднее и более сбалансированно.
Есть ли в Москве престижные районы, где арендаторов больше, чем собственников? Кто эти арендаторы и что их заставляет снимать жилье?
Разумеется, на элитном рынке есть локации и проекты, квартиры в которых преимущественно сдаются в аренду. Как правило, речь идет о крупных жилых комплексах, поскольку сдавать жилье в клубных домах на 6-7 квартир экономически нецелесообразно. В качестве примера можно привести ЖК «Воробьевы горы»: многие квартиры арендуют корейские семьи, желая жить недалеко от посольства Республики Корея.
В целом среди арендаторов элитного жилья можно выделить несколько основных категорий. Во-первых, это собственники загородной недвижимости, которые не хотят быть привязаны к городским квартирам и арендуют жилье, достойное их социального статуса. Во-вторых, это экспаты – топ-менеджеры международных корпораций, которые снимают квартиры самостоятельно либо за счет компании.
Подробнее ➤
