Снос самовольных построек. Как отстоять свои права на недвижимость?

Последние десять лет актуальными в судебной практике особенно арбитражных судов России стали дела о сносе самовольных построек, коими выступают нежилые здания, в большей степени торговые и развлекательные центры и их отдельные части, магазины, автомойки, склады и иные объекты коммерческого назначения.

Подобные строения в основном были возводились еще в 90-х или начале двухтысячных годов, частично без достаточных для строительства и ввода зданий в эксплуатацию документов, частично при наличии сомнительных документов, устраивающих прежнюю власть и, наоборот, не устраивающих власть нынешнюю.

Снос самовольных построек. Как отстоять свои права на недвижимость?

Сразу хочу обратить внимание, что подобные дела достаточно сложны, как в части юридической, так и вследствие того, что инициатором исков выступают органы государственной или муниципальной власти, против которых суды, порой, бывают не готовы выносить не угодные им решения.

Тем не менее, положительная практика для бизнесменов есть, и многим собственникам коммерческих объектов удается отстоять свою недвижимость.

Расскажу о том, какие процессуально-правовые инструменты необходимо задействовать, для отказа в иске о сносе самовольной постройки.

Итак, первое. Чтобы здание или его часть, возведенные без разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, и иных сопутствующих исходно-разрешительных документов, не были судом снесены, необходимо доказать, что спорный объект недвижимости является капитальным строением и не несет угрозы жизни и здоровью людей.

Оба перечисленные обстоятельства доказываются путем проведения строительно-технической экспертизы. Таковая может быть досудебной, подготовленной до разрешения вопроса по существу в арбитражном суде собственником сносимого объекта. Или, если досудебная экспертиза не устроит инициатора сноса или суд, то судебная.

При выборе экспертной компании и постановке вопросов перед экспертами, необходимо предварительно пообщаться со строительными специалистами, правильно поставить нужные вопросы для получения очень точных и предметных ответов. Если эксперты попадутся недостаточно профессиональные и не смогут ответить в нужном ответчику ключе или ответят неоднозначно, то подобная экспертиза сыграет против собственника сносимого объекта недвижимости, и суд он проиграет. Чего допускать, как вы понимаете, никак нельзя. Результаты строительно-технической экспертизы должны отразить отсутствие нарушений градостроительных, строительных, противопожарных и иных норм и правил, отсутствие угрозы жизни и здоровью людей.

Второе. Не забудьте, что собственник сносимой недвижимости должен быть собственником или владельцем, например, по договору аренды, земельного участка, на котором самовольная постройка расположена. Иначе сноса не избежать.

И, наконец, третье, очень важное – это сроки исковой давности. Применение таковых является отдельным основанием для отказа в иске о сносе, но при условии, что объект недвижимости соответствует градостроительным и иным нормам и не угрожает жизни и здоровью людей. При этом сразу хочу отметить, что полагаться только на сроки исковой давности нельзя и неправильно, ввиду того, что на практике судами они применяются очень хаотично и совсем не однозначно. Т.е. могут применяться, а могут и нет, в зависимости от абсолютно разных обстоятельств с отсчитыванием начала таких сроков от совершенно разных дат при одних и тех же спорах. И с момента окончания строительства здания, и с момента регистрации права собственности в Росреестре, и с момента оформления земельных отношений, и с момента получения первого предписания об устранения нарушений надзорного органа или акта обследования земельного участка, и многое многое другое.

Резюмируя, хотел бы порекомендовать относиться к подобным спорам, если они коснулись вас, очень и очень серьезно, не полагаясь на суд или сторонних экспертов. Как говорится, в таких делах все нужно делать самому, ну, или, как минимум, контролировать.

• Источник