ЦЕНТРОБАНК ХОЧЕТ ОСТАНОВИТЬ ПРОГРАММУ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ. КРИТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СИТУАЦИИ.
Поддерживая позицию о необходимости дальнейшего продления программы льготной ипотеки, хочу кратко и аргументированно высказаться на тему ее эффективности и провести критический анализ позиции Центробанка против льготной ипотеки.
Эффект от реализации программы льготной ипотеки:
✅ Решение о льготной ипотеке обеспечило рост объемов строительства до конца 2020 года на 45 млн. кв. м.
✅ Количество разрешений на строительство жилья выданных в 2020 году на будущие временные природы превысило (в ряде случаев кратно) показатели 2018 года.
Субсидирование ипотеки — основной фактор, который помог удержать и даже увеличить спрос на строительном рынке в период турбулентности и карантинных ограничений
Рост цен на жилье необходим для развития строительной отрасли:
✅ Рост цен способствует росту предложения жилья, что является необходимым условием для реализации национального проекта “Жилье” необходимое условие для реализации национального проекта “Жилье” (с начала периода активного роста цен в 2019 году наблюдается рост планируемого объема ввода по выданным разрешениям на строительство). В России низкая обеспеченность жильем на душу населения - если продолжать строить старыми темпами, то это даже не позволит заместить выбытие из оборота ветхого жилья, объем не будет расти, а будет снижаться.
✅ Рост цен компенсирует увеличение издержек строительных компаний на строительство качественного жилья. Речь идет о таких издержках как: стоимость проектного финансирования, девальвация рубля (увеличение стоимости материалов и оборудования – с начала года около 15 % ), обеспечение проектов качественной социальной инфраструктурой, дополнительные затраты, вызванные COVID-19.
✅ Получение проектного финансирования для начала строительства возможно только в случае получение одобрения от банка экономики проекта. Цена за кв. м - ключевой фактор маржинальности проекта при его оценки банком, при этом сейчас лишь 40% проектов получают одобрение.
✅ Первичный рынок влечет за собой рост вторичного рынка. Растет капитализация рынка жилья в целом.
✅ Рост цен способствует прозрачности и стабильности бизнеса девелопмента жилья - снижается риск появления обманутых дольщиков
✅ Увеличение объемов строительства - локомотив экономики в целом, строительная отрасль обладает высокими экономическими мультипликаторами. Рост объемов строительства, подкрепленный ростом цен - увеличение числа рабочих мест, увеличение налоговых поступлений (вкл. налоги от владения имуществом).
Доля строительства в ВВП России и ВРП большинства регионов достигает около 5 %, а с учетом смежных отраслей обеспечивающих строительный комплекс, вклад в ВРП может вырасти до 10-12 %.
Риски роста цен на жилье для населения как раз компенсируются программой льготной ипотеки.
Ипотечного пузыря нет. Аргументы против позиции руководства Центрального Банка
✅ Низкое проникновение ипотеки по сравнению с другими странами (соотношение объем выданных ипотек к ВВП): Россия - 7,5-8%, США - >60%, Европа - 40%, Китай – 14 %)
✅ Средний долг по ипотеке в 2 раза ниже уровня доходов населения (45%), в США в время кризиса было более 100%
✅ Принципы рассмотрения кредитоспособности заемщиков банками не изменились. % отказов клиентам не изменился (у ВТБ - 15%)
✅ В России ставки по ипотеке фиксированы, нет кредитов без первоначального взноса (в среднем первоначальный взнос около 30%),
✅ Все кредиты в рублях (нет валютного риска)
✅ Качество ипотечного портфеля не изменилось (2018 - 1,78%. 2019 - 1,35%, 2020 - 1,56%)
✅ Увеличивается % досрочного погашения ипотечных кредитов клиента
✅Низкая секьюритизация ипотечных займов (0,4%), в США во время кризиса была более 100% Рынок производных ценных бумаг в России не развит.
Таким образом, реальных экономических причин для прекращения программы развития льготной ипотеки не существует.
Центробанк явно решает свои ведомственные задачи, традиционно не обращая внимания на состояние российской экономики и перспективы ее развития.
