Что такое реконструкция здания и как она проводится?

Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, что такое реконструкция здания, чем она отличается от капитального ремонта и какие требования установлены к ее проведению.

Реконструкция здания – это изменение параметров здания и его частей (количества этажей, площади, высоты) в том числе надстройка, перестройка, расширение здания, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Капитальный ремонт здания – это замена и (или) восстановление строительных конструкций здания или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения здания или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Исходя из названных определений указанных в ст. 1 ГрК РФ, реконструкция от капитального ремонта отличается характером проводимых работ.

При реконструкции здание может перестраиваться, может изменяться его количество этажей, изменяться несущие конструкции.

А при капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление строительных конструкций, кроме несущих. Меняется система инженерно-технического обеспечения, например проводка здания, трубы. Меняются какие-то выпавшие кирпичи и т.д.

Кроме этого, для реконструкции здания необходимо получить разрешение на строительство, а после, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). А для капитального ремонта такие разрешения получать не нужно.

Реконструкция здания проводится в следующем порядке.

-Получение градостроительного плана земельного участка. Он необходим для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Собственник земельного участка получает его в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, или через МФЦ. Выдается градостроительный план земельного участка бесплатно, в течении 14 рабочих дней от даты поступления заявления. Использовать его можно в течении трех лет со дня выдачи (ч. 6, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Обращаю внимание на требования к формам документов, необходимых для осуществления строительного гос надзора. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 N 107. Я их брал, на сайте Техэксперт.

-Следующим действием необходимо подготовить проектную документацию во исполнение требований ч. 2 ст. 48 ГрК РФ.

Для этого, Вам необходимо заключить договор подряда с организацией или индивидуальным предпринимателем, которые должны быть членами саморегулируемой организации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ).

Исполнитель должен быть в базе Ростехнадзора.

http://sro.gosnadzor.ru/

Для подготовки проектной документации Вам нужно передать организации или ИП (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ).

-Градостроительный план земельного участка;

-Результаты инженерных изысканий. Или они могут их провести.

-Технические условия (если эксплуатация здания невозможна без подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

После подготовки проектной документации необходимо получить положительное экспертное заключение, если это необходимо (ч. 1 ст. 49 ГрК РФ).

Государственную экспертизу проектной документации проводят Минстрой России и подведомственные ему учреждения, или органы субъектов РФ по месту нахождения земельного участка, в определённых случаях Вы можете направить документы и на негосударственную экспертизу. Этот вопрос полностью разъясняется в ст. 49 ГрК РФ.

Негосударственную экспертизу проводят организации, аккредитованные на ее проведение. Требования к ним установлены (ч. 4.3 ст. 49, ч. 1 ст. 50 ГрК РФ).

Они обязательно должны быть в базе Росаккредитации.

Ссылка на сайт Росаккредитации прилагаю.

https://pub.fsa.gov.ru/rene

Срок проведения экспертизы не должен превышать 42 дня и может быть продлен не более чем на 20 рабочих дней.

После экспертизы Вам должны выдать положительное или отрицательное заключение, которое включается в Единый государственный реестр заключений.

Ссылку также прилагаю https://egrz.ru/organisation/reestr/latest

Следующим действием необходимо получить разрешение на строительство при реконструкции здания.

И как я уже говорил, получить разрешение на строительство нужно обязательно перед тем, как Вы к строительству приступите.

Если в названии организации застройщика содержатся слова «Специализированный застройщик», то они могут подать заявление через единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Все остальные подают заявление муниципалам, или через МФЦ.

К такому заявлению приобщаются все подготовленные Вами документы.

Если нет оснований для отказа в выдаче, разрешение на строительство выдается в течении пяти рабочих дней со дня получения заявления, бесплатно (ч. 10, 11, 15 ст. 51 ГрК РФ).

Получив разрешение на строительство, можно начинать работы по реконструкции здания.

Для чего необходимо, заключить договор строй подряда с организацией или ИП требования к которым установлены ст. 52 ГрК РФ.

Провести самостоятельные работы по реконструкции здания вы можете сами, если являетесь членом саморегулируемой организации.

Организации или ИП, с которыми Вы заключите договор необходимо передать все названные выше документы.

Кроме этого, если проводилась экспертиза, необходимо направить в Стройнадзор извещение о начале работ и необходимые документы. Если это сделано не будет, то Вас оштрафуют по составу административного правонарушения предусмотренного ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ). Для организации размер штрафа составляет от 100 тыс. до 300 тыс. руб.

Завершив реконструкцию здания в полном объеме, необходимо провести кадастровые работы и подготовить документы для ввода объекта в эксплуатацию.

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности) который составит технический план.

Перечень документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию указан в одном месте, а именно в части 3 ст. 55 ГрК РФ.

Указанные документы подаются вместе с заявлением в орган, выдавший разрешение на строительство.

В течении пяти рабочих дней со дня получения документов, орган, который выдает разрешение, должен проверить документы, осмотреть здание и выдать разрешение, или отказать на его ввод в эксплуатацию.

В соответствии со сведениями, указанными в разрешении на строительство и технического плана здания, вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

С заявлением в Росреестр, о внесении изменений в ЕГРН должен обращаться орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию.

При невыполнении этой обязанности, в Росреестр может обратиться собственник реконструированного здания.

Надеюсь, что статья была Вам полезной. Более подробно данную тему можно узнать на моем канале Ютуб «Честный юрист».