Федеральным законом Российской Федерации от 29.12.2015 № 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" введена процедура обязательного нотариального удостоверения сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.
Из комплексного анализа норм действующего законодательства следует, что в настоящее время, законным представителям несовершеннолетних граждан, а по достижении четырнадцатилетнего возраста и самим несовершеннолетним, для продажи недвижимого имущества принадлежащего детям, необходимо выполнить следующие действия:
1) получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего (п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ);
2) нотариально удостоверить договор продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего;
3) осуществить обязательную государственную регистрацию сделки-продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего (п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ).
Законодательство Российской Федерации, регулирующее деятельность нотариата, исходит из обязанности нотариусов обеспечивать защиту прав и интересов граждан путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации (ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате), в том числе и путем удостоверения различного рода сделок.
Приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 года № 91 утверждены Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации. Согласно п. 10 данных рекомендаций, совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет:
1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;
2) наличие сособственников;
3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.
Кроме указанных обстоятельств, при удостоверении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, нотариус также проверяет наличие согласия его законных представителей и органа опеки и попечительства на совершение данных сделок (п. 18 Методических рекомендаций).
По мнению А.Н. Левушкина и С.Н. Николаева, нотариальное удостоверение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних является в настоящее время необходимой процедурой, так как, нотариусы обязаны защищать интересы ребенка. Гарантиями обеспечения защиты таких прав являются, в частности, контроль за совершением нотариусом нотариальных действий и их имущественная ответственность.
Действительно, статья 54 Основ законодательства РФ о нотариате, обязывает нотариусов разъяснять сторонам сделки её смысл и значение, проверять соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, а статья 17 устанавливает не только полную имущественную ответственность нотариусов, но и ответственность дисциплинарную. Данные положения закона относятся, в том числе, и к удостоверению нотариусами различного рода сделок.
Нынешнее законодательное регулирование нотариального удостоверения сделок с имуществом несовершеннолетних имеет ряд проблем, не позволяющих данному правовому институту должным образом, всеобъемлюще, защищать имущественные права детей. Такими проблемами являются:
1) п. 2 ст. 30 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливает обязательное нотариальное удостоверение сделок только по продаже недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним, в то время как такие сделки как мена или дарение, исходя из буквального толкования указанной правовой нормы, не подлежат нотариальному удостоверению, и соответственно не попадают под контроль нотариата, хотя п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает их совершение.
2) согласно положениям ст. 20 Федерального закона РФ от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", в их взаимосвязи с нормами гражданского и семейного законодательства, недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, по общему правилу, не подлежит отчуждению, за исключением случаев установленных законом. Единственным государственным органом, осуществляющим закрепление обязанности родителей по предоставлению в собственность несовершеннолетнего, взамен отчуждаемого имущества, иного имущества, является орган опеки и попечительства. Такое закрепление осуществляется органом опеки и попечительства путем выдачи родителям предварительных разрешений на совершение сделок с детским имуществом. В то же время, действующее российское законодательство не возлагает ни на органы опеки и попечительства, ни на органы Россреестра, осуществление контроля за совершением родителями сделок с имуществом своих детей.
Данный контроль могли бы осуществлять нотариусы, однако, законодатель наделил нотариат функциями только по удостоверению договоров продажи недвижимого имущества принадлежащего детям, в то время как обязательное удостоверение договоров одновременной покупки несовершеннолетнему в собственность недвижимого имущества законом не предусмотрено. Нотариальное удостоверение таких договоров является добровольным и может быть осуществлено в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ, то есть по соглашению сторон договора купли-продажи. Нотариусы не имеют права понуждать родителей нотариально удостоверять такие договоры, в связи с чем, на сегодняшний день, не способны проконтролировать соблюдение имущественных прав детей при совершении сделок с их недвижимым имуществом, и предупредить возможные нарушения таких прав, в том числе и со стороны законных представителей несовершеннолетних.
Принимая во внимание вышеизложенное, такой правовой институт как обязательное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним теряет свой практический смысл, как неспособный осуществить надлежащую защиту имущественных прав детей. До удостоверения сделок нотариусами, в подобных случаях, правовая оценка действиям родителей, на предмет их соответствия имущественным интересам детей, уже дана органами опеки и попечительства при выдаче ими предварительных разрешений на совершение таких сделок. Кроме того, нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом облагается существенной государственной пошлиной, что делает его обременительным для участников гражданского оборота.
Решить обозначенные проблемы возможно путем комплексного подхода ко всей проблематике защиты имущественных прав несовершеннолетних, в частности:
1) внесения изменений в действующее законодательство в части изменения формулировки указанной правовой нормы с "сделки по продаже" на "сделки по отчуждению". Путем такого изменения нотариальному удостоверению будут подлежать не только сделки по продаже недвижимого имущества детей, но и иные сделки по его отчуждению, такие как мена, дарение и др.;
2) четкого разграничения полномочий по защите имущественных прав несовершеннолетних между органами опеки и попечительства, нотариатом и органами Росреестра, а в перспективе, принятие специального федерального закона о защите имущественных прав несовершеннолетних;
3) возложения на нотариат функций по контролю за выполнением родителями условий предварительных разрешений органов опеки и попечительства, на которых такие разрешения были выданы.
