Что необходимо знать при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего?

Что говорит закон

Первое, что нужно понимать – это то, что ребёнок является полноценным собственником недвижимости и лишить его этого права не могут даже родители. В Семейном кодексе в частности сказано: «…родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию».

Так же не исчезающим является и право ребёнка стать собственником жилья, которое было приватизировано до его совершеннолетия: «Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия (закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)», в этом же законе указано на обязательное включение несовершеннолетних в договор на передачу жилья в собственность при приватизации.

Но ведь родители являются законными представителями своих детей и действуют от их имени при совершении сделок. Тот факт, что не всегда и не все родители действуют в интересах детей, Семейный кодекс РФ устанавливает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации «Распоряжение имуществом подопечного»), тем самым приравнивая правомочия родителей к правомочиям опекунов.

Статья 37 ГК РФ определяет общие требования по распоряжению имуществом подопечного, где основным условием является согласование с органами опеки действий, связанных с отчуждением такого имущества или уменьшения его стоимости.

Однако закон «Об опеке и попечительству» четко определяет, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением случаев, установленных законодательством, если это ведёт к выгоде подопечного или смене его места жительства.

Таким образом, чтобы продать недвижимость с долей несовершеннолетнего, необходимо письменное разрешение органа опеки

Какие требования нужно соблюсти

1. Не должно быть уменьшение имущества подопечного;

2. опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным;

3. недвижимость отчуждать запрещено, кроме случаев. Указанных в законе;

4. родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

Что это означает на практике

1. Если у ребёнка было 10 кв.м, то и в новой недвижимости должно быть не менее 10 кв. м.

2. Нельзя оформить часть недвижимости у родственника (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т.п.).

3. Должно быть подтверждение нового места жительства с указанием права на долю.

4. Зачисление денег за долю от продажи недвижимости на счет ребёнка при отсутствии жилья не будет соответствовать защите интересов ребёнка.

Необходимо знать, что за разрешением идти надо, т.к. при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством (основание для расторжения: «договор заключенный с нарушениями законодательства»).

Решение органа опеки может быть как положительным, так и отрицательным, но «отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами…»

Вывод

Недвижимость с долей несовершеннолетнего продать можно, но прежде чем продавать, необходимо предоставить доказательства в орган опеки о том, что у ребенка есть доля в недвижимости не хуже той, что будет продана, при этом эта недвижимость не принадлежит близкому родственнику. Поэтому не торопитесь регистрировать доли на своих детей, если это не требование законодательства, как при покупке недвижимости с использованием материнского капитала, и тогда вы спокойно сможете улучшать своё жильё без лишних проблем.

Помните: право детей на родительскую недвижимость закреплено в наследственном праве.

https://vk.com/yurza7