Приветствую вас, мои дорогие читатели!
Огромная к вам просьба поставить лайк и оставить свой комментарий под статьей, это очень поможет мне в моем деле, для вас это нетрудно, а мне приятно!
Застройщик обязывает дольщика доплатить за увеличение площади квартиры, а в противном случае отказывается передавать квартиру!
Что такое договор участия в долевом строительстве?
Правоотношения, которые возникают между дольщиками и застройщиком, регулируются специальным законом, а именно федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве представляет собой соглашение между дольщиком и застройщиком, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику), а дольщик (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Из понятия договора участия в долевом строительстве вытекают следующие права и обязанности сторон:
Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок, построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (как правило, такое разрешение оформляется постановлением администрации города), после чего передать квартиру дольщику по акту приема-передачи.
Дольщик же в свою очередь берет на себя обязанность уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи. Вам необходимо сделать акцент на том, что обязанность дольщика заключается в том, чтобы уплатить цену обусловленную договором, то есть только ту цену, которая предусмотрена договором и никак иначе.
Если договором участия в долевом строительстве изначально не было предусмотрено условие о доплате со стороны дольщика за увеличение площади квартиры, то требование застройщика доплатить является неправомерным.
Мы должны понимать, что согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, то есть стороны должны исполнять свои обязанности в соответствии с условиями обязательства (договора, поскольку договор выступает как юридический факт, так как договор порождает правоотношения между дольщиком и застройщиком).
Вместе с этим необходимо отметить то факт, что застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменить условия договора, такое решение с его стороны не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Самое главное для дольщика это сам договор участия в долевом строительстве, поскольку в нем сосредоточены все существенные условия (цена, условие о предмете, сроки и порядок уплаты), которые играют важную роль. В противном же случае, если такие условия не определены, то договор считается не заключенным (ч. 5 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ).
Поскольку цена является существенным условием, мы должны указать, что договором участия в долевом строительстве может быть предусмотрено условие, позволяющее изменить цену договора, уже после того как он был заключен. Так, согласно ч. 2 ст. 5 федерального закона № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. То есть цена договора может быть изменена при наличии следующих условий: 1) по соглашение сторон; 2) только в том случае если такая возможность изначально предусмотрена договором.
Так выглядит условие о изменении цены после заключения договора в случае увеличения площади объекта долевого строительства (подчеркнуто зеленым).
Несомненно, наш застройщик, как сторона-исполнитель в обязательстве, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства и все связанные с отклонением от проекта риски должен взять на себя. Но мы должны понимать, что точное совпадение характеристик объекта строительства практически нереально. Поэтому дольщику необходимо понимать, что могут возникнуть некоторые проблемы в части доплаты, вызванные изменением площади объекта долевого строительства. Необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности.
На правоотношения, которые возникают между дольщиком и застройщиком помимо вышеуказанного федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, распространяется Гражданский кодекс РФ, а также Закон РФ № 2300-1 о защите прав потребителей. Весьма интересный момент, что согласно ч. 1 ст. 16 данного закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Но с позиции судебной практики условие о доплате за лишние метры площади квартиры не может признано недействительным, поскольку стороны достигли соглашения в отношении тех условий, которые были предусмотрены договором (свобода договора ст. 421 ГК РФ).
Так выглядит условие о доплате за "лишние" квадратные метры (подчеркнуто красным).
Резюмируем: если договором участия в долевом строительстве предусмотрено условие доплаты со стороны дольщика за увеличение площади квартиры, то требование застройщика доплатить является правомерным, поскольку такое условие было предусмотрено изначально договором, не забываем, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. А если договором не предусмотрено изначально условие о доплате со стороны дольщика за увеличение площади квартиры и после заключения договора стороны не меняли цену договора, то требование застройщика доплатить является неправомерным.
Вам в любом случае необходимо обратить ваше внимание на условия договора! А также трезво оценивать ваши финансовые возможности.
А что делать, если застройщик наотрез отказывается передавать квартиру?
В соответствии со ст. 6 от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Вместе с этим необходимо отметить позицию судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, которая указала на тот факт, что позиция представителя застройщика, связанная с обстоятельством того, что обязанность по передаче квартиры дольщику наступает лишь после полной оплаты – доплаты, является противоречащей положениям ч. 1 ст. 6 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру (дольщику) не позднее срока, предусмотренного договором. Следовательно, застройщик обязан передать ему квартиру по акту приема-передачи без доплаты.
Ссылка на судебное решение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда: Подробнее ➤
В данном случае форма защиты может иметь несколько вариантов:
1) Неюрисдикционная, которая предполагает досудебное урегулирование спора, переговоры с застройщиком, вручение претензии, в которой потребовать исполнить свою обязанность в соответствии с договором участия в долевом строительстве, а именно передать квартиру по акту приема-передачи дольщику.
2) Юрисдикционная, которая предусматривает обращение стороны, чье право нарушено (дольщик-истец) в суд с исковым заявлением, в котором необходимо изложить свои требования к ответчику (застройщику). Исковое заявление подается с соблюдением правил предметной и территориальной подсудности, это очень важно. Если вы в статусе физического лица (гражданина), то вам необходимо обращаться в суд общей юрисдикции, а если вы выступаете в статусе индивидуального предпринимателя (также это касается организаций), то необходимо обращаться в Арбитражный суд.
Если я что-то упустил, то прошу поделиться мнением компетентных юристов данной области в комментариях!
На этом у меня все! Спасибо за внимание!
Ой, тут надо глаз да глаз.
Не рассмотрен вопрос о причине увеличения площади. В рамках внешних стен возможно изменение площади смежных квартир за счет смещения стен относительно проектных отметок. Здесь: у тебя прибыло, у соседа убыло. Но есть второй вариант: уменьшение толщины перегородок. Здесь площадь добавилась у всех соседей без изменения общей площади дома. Но это нарушение проекта и нарушение условий договора. Площадь искусственно увеличилась, но условия проживания ухудшились.
В 2012 году у нас был похожий процесс. Судились долго, так как застройщик всё время оспаривал. Однако, суд вынес решение отдать без доплаты.
Интересная тема, благодарю Вас
