Общее собрание собственников жилья. Как обманывают управляющие организации?

Все мы живём в разных условиях — кто-то каждый день поднимается пешком на пятый этаж хрущевки, а кто-то едет стеклянном лифте на верхние этажи небоскреба.

И всё-таки, у собственников недорогого жилья и собственников элитной недвижимости есть много общего — они хозяева не только тех помещений, где проживают, но и всего дома. Да, все мы имеем право на лестницы, почтовые ящики, лифты, пролеты, подъезд, входная дверь — всё это принадлежит нам, но раз это принадлежит нам, значит, мы можем этим как-то управлять, как-то распоряжаться?

Да, действительно, мы можем это через механизм проведения общего собрания собственников.

Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации, в этом огромном нормативно-правовом акте есть статья 45. Так вот в этой статье подробнейшим образом расписан весь порядок проведения общего собрания собственников.

Мы не станем останавливаться на всех моментах и тонкостях, потому что это довольно долго и неинтересно: Вы всегда можете сами найти в интернете этот закон и ознакомиться с ним. Разберем лишь самые главные моменты, основные и те моменты, где чаще всего обманывают жильцов, где чаще всего бывают нарушения.

Первое — нельзя просто взять и провести это собрание собственников, обязательно нужно уведомить жильцов. Как минимум за 10 дней должно быть повешено уведомление у входной двери или разосланы письма всем жильцам.

Разные формы есть, это тоже прописано в законе, но обязательно всех надо об этом уведомить.

И здесь самое частое нарушение, что уведомление вешают на дверь, его фотографируют: «Да, вот уведомление повешено!» — и его сразу же снимают. Делается это за тем, чтобы жильцы не узнали о том, что проводится собрание собственников. Если нужно провести какое-то непопулярное решение, то прибегают к таким методам.

Второй момент — это форма проведения собрания. Всего существуют три формы: очное, очно-заочное и заочное. Понятное дело, что больше всего махинаций происходит именно с заочной формой, потому что мы друг друга не видим в лицо, и можно сделать всё что угодно с бюллетенями, которые выдаются жильцам.

Все решения оформляются на специальных бланках, и это как раз третий момент, потому что оформить грамотно этот бюллетень очень тяжело — в законе прописано, что должно быть в этом бюллетене, но нет у нас такого типового варианта, на который все могли бы опираться. Такого варианта нет, каждый рисует свой бюллетень и зачастую допускает ошибки.

Вы скажете: «Ну, как же? У нас вся страна живёт, сколько принимается решений собственников — никаких вопросов нет!»

Действительно, если Ваше решение не вызывает никаких разногласий, если все с ним согласны, то на это небольшое нарушение все закроют глаза, но если вдруг кто-то хочет оспорить Ваше решение, если кто-то пойдет суд, то скорее всего Вы проиграете с неправильно оформленным бюллетенем.

Следующий момент, не менее интересный — это повестка дня. Повестку дня нельзя менять, вот Вы когда повесили уведомление о проведении собрания собственников: в нём должно быть указано, что Вы будете обсуждать, и нельзя на встрече с Вашими соседями, обсуждая проблему вывоза мусора, внезапно начать обсуждать вопрос смены управляющей организации. Так делать нельзя, это такой безобидный пример, а зачастую этим пользуются управляющие организации, чтобы опять же провести своё решение.

Пятое — это кворум. Конечно, Вы не можете выйти на личную клетку к своему соседу и решить, что теперь Ваш дом будет убирать не ООО «Дом», а ООО «Дом-2», нужно согласие жильцов.

Для принятия решения нужно получить определённое число голосов от каждого жителя Вашего дома, к примеру, если Вы хотите избрать Совет многоквартирного дома — Вам нужно 50% голосов, как минимум.

Если Вы хотите определить порядок использования средств капитального ремонта: на что Вы будете тратить, что Вы будете чинить — Вам нужно согласие 2/3 жильцов, а если Вы хотите, к примеру, уменьшить площадь общедомовой собственности, то Вам нужно согласие 100% жильцов, это едва ли выполнимо.

Важный момент — у всех жильцов разное количество голосов на этом собрании собственников. Почему? Дом — это, по сути, акционерное общество, где у каждого жителя есть небольшой пакет акций. Если Вы живете в большой квартире, много квадратных метров, соответственно, у Вас и много голосов на собрании. Если Ваша квартира небольшая, то и право голоса у Вас на собрании тоже небольшое.

Заключительный момент — в соответствии с 45-ой статьёй Жилищного кодекса все мы обязаны проводить подобное собрание собственников каждый год. Во втором квартале календарного года все жильцы должны собраться и обсудить проблемы своего дома. Как Вы понимаете, в нашей стране это положение соблюдают единицы. Да, на пальцах можно посчитать те дома во всей Российской Федерации, где действительно проводятся подобные собрания собственников каждый год. Выходит, что все мы нарушаем закон? Ну, получается, что так. Правда, в нашем законодательстве отсутствует какая-то мера пресечения, отсутствует какая-то ответственность за нарушение этого положения.