Договор купли-продажи или договор дарения недвижимости: за что и сколько придется заплатить?

Сделки, связанные с недвижимостью, достаточно серьезные и дорогостоящие. Особенно, если в них участвуют родственники. Здесь ошибка в выборе договора может стоить несколько миллионов. Поэтому для правильной и наиболее выгодной сделки необходимо иметь представление о том, какие последствия, в т.ч. финансовые, имеет каждый из договоров.

Родственные связи сторон договора

Наличие близкого родства между сторонами договора дарения влияет на отсутствие у одаряемого обязанности по уплате НДФЛ, а также на оплату удостоверительных действий нотариуса при заключении договора дарения (правда, там нас поджидает небольшой, но очень неприятный сюрприз, который, тем не менее, не имеет отношение к описанной выше ситуации).

Перечень родственников, освобождаемых от уплаты НДФЛ, указан в п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ и является исчерпывающим. К ним относятся:

• супруги между собой,
• родители – дети,
• бабушки, дедушки – внуки,
• братья и сестры между собой.

Содержание договоров (существенные условия)

1. Общее для обоих договоров:

• информация об объекте недвижимости – местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.,
• информация об участниках сделки – Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания, гражданство.

2. В договоре купли-продажи, помимо этой информации, обязательно указывается цена объекта, а также срок и порядок оплаты.

Нотариальное удостоверение договора

Договор дарения недвижимости, не требует нотариального удостоверения (ч.8 ст.2 ФЗ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ"), в отличие от договора купли-продажи . А это, в свою очередь, влияет на оплату нотариальных услуг.

В зависимости от обязательности удостоверения сделки у нотариуса уплачивается госпошлина либо нотариальный тариф.

Госпошлина уплачивается в случае, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным (п. 5 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ). Ее размер составляет 0,5% от суммы сделки, но не менее 3000 руб. и не более 20 000 руб.

Нотариальный тариф взимается в случае, если нотариальное удостоверение сделки необязательно, например, при заключении договоров дарения жилых помещений (квартир, домов, комнат). Размер нотариального тарифа установлен «Основами законодательства РФ о нотариате» (ст.22.1) и зависит от наличия и степени родства сторон договора.

Если по договору недвижимое имущество отчуждается супругу, родителям, детям, внукам, нотариальный тариф уплачивается в следующих размерах:

• при стоимости имущества до 10 млн руб. – 3000 руб. + 0,2% от суммы сделки;
• при стоимости имущества свыше 10 млн руб. – 23 000 руб. + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 000 руб.

Если по договору недвижимое имущество отчуждается прочим лицам (в т.ч. иным родственникам), нотариальный тариф уплачивается в следующих размерах:

• при стоимости имущества до 1 млн руб. включительно – 3000 руб. + 0,4% суммы сделки;
• от 1 млн до 10 млн руб. включительно – 7000 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
• свыше 10 млн руб. – 25 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 000 руб.

Помните, я говорила об одном маленьком, но неприятном сюрпризе? Так вот, касается он родственников, с которых взимается нотариальный тариф в меньшем размере: братья и сестры в этот перечень не входят. Поэтому, если они будут оформлять передачу недвижимости по договору дарения, они будут освобождены от уплаты НДФЛ, а вот нотариальный тариф им придется платить как иным лицам.

Стороны могут воспользоваться услугами нотариуса по составлению договора, но за это им придется заплатить отдельно, в нотариальный тариф такие услуги не входит. Стоимость услуг лучше узнать у нотариуса.

Уплата НДФЛ

Налог уплачивает выгодоприобретатель. По общему правилу, в договоре дарения это одаряемый, т.е. тот, кто получает имущество. По договору купли-продажи – продавец, т.е. тот, кто получает деньги от продажи имущества.

Освобождение от уплаты налога зависит:

• в договоре купли-продажи – от срока владения недвижимостью (минимальный предельный срок владения недвижимостью установлен п.3 и п.4 ст.217.1 Налогового кодекса РФ),

• в договоре дарения – от наличия близких родственных связей. Если стороны не родственники, НДФЛ выплачивается вне зависимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя (объясняется это тем, что льгота предоставляется тому, в чьем владении недвижимость была более установленного предельного минимального срока. Поскольку в договоре дарения уплата НДФЛ осуществляется одаряемым, льгота по отношению к нему не применяется).
  

Налог уплачивается:

• по договору дарения – одаряемым (за исключением близких родственников) в размере 13% от стоимости полученного в дар имущества по кадастровой стоимости. Если получивший имущество по договору дарения решит его продать до истечения минимального срока владения недвижимым имуществом, - он обязан будет уплатить 13% НДФЛ от продажной стоимости недвижимости.
• по договору купли-продажи – продавцом, если недвижимость находилась в его собственности менее срока, установленного ст.217.1 Налогового кодекса РФ (срок начинает течь с момента регистрации права собственности в Росреестре), в размере 13% от продажной цены недвижимого имущества с использованием налогового вычета.

Минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 3 года при соблюдении хотя бы одного из условий:

• право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
• право собственности получено в результате приватизации;

• право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

• в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). То есть продаваемое жилье должно быть единственным для продавца на момент регистрации сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Если ни одно из указанных условий не соблюдено, минимальный предельный срок владения недвижимостью составит 5 лет.

Расходы, которые предстоят по сделке:

1. По договору дарения:

• нотариус (не обязательно, но желательно). Уплачивается нотариальный тариф;
• НДФЛ (если не близкие родственники): - 13% от кадастровой стоимости;
• госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 руб.

2. По договору купли-продажи:

• нотариус (обязательно). Уплачивается госпошлина;
• НДФЛ (если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока владения собственностью) – 13% от стоимости квартиру с учетом налогового вычета;
• госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 руб.

Особенности договоров

• В случае, если даритель или продавец находится в законном браке, ему необходимо получить согласие второго супруга на отчуждение имущества;

• в случае, если в законном браке находится одаряемый, полученное в дар имущество становится его личным имуществом и при разводе не может быть разделено;

• в случае, если в законном браке находится покупатель, приобретенное им имущество становится совместным имуществом супругов и при разводе подлежит разделу.

Оговорка об отмене договора дарения

Даритель вправе сделать в договоре оговорку об отмене договора дарения в том случае, если даритель переживет одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК РФ). Это актуально, если даритель не хочет, чтобы квартира перешла по наследству к другим лицам.