Можно ли сдать в наем часть квартиры?

Не все собственники обладают правом единоличного владения, пользования и распоряжения имуществом. Не редки случаи долевой собственности на квартиру. И даже при таких обстоятельствах собственник имеет право предоставить право пользования своей долей помещения в наем.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Термин «помещение» закреплен в Федеральном законе № 384-ФЗ – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом для предоставления в наем необходимо, чтобы помещение было:

-изолированным,

-пригодным для постоянного проживания.

Данные нормы дают основание полагать, что сдать в наем 1/17 часть однокомнатной квартиры нельзя. Такое действие может вызвать споры, в том числе о признании договора недействительным.

Но и просто предоставить в наем 1/2 часть двухкомнатной квартиры тоже проблематично. Перед подписанием такого договора необходимо либо выделить долю, либо определить порядок пользования жилым помещением и разделить лицевые счета в ресурсоснабжающих организациях. Последнее можно сделать и согласием собственников или при наличии спорных моментов в судебном порядке.

Согласие других собственников

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле.

Таким образом, предоставление доли в квартире в наем возможно при наличии согласия других собственников. Оно может быть выражено в непосредственном письменном согласии по запросу будущего наймодателя или в уже существующем соглашении между собственниками о порядке пользования.

Заключение договора найма

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. В договоре должны быть четко прописаны существенные условия договора и могут быть указаны условия необходимые сторонам.

Существенные условия договора найма:

-предмет договора. То есть договор должен содержать все характеристики квартиры и той доли, которая передается в наем. Формулировки не должны вызывать двойственного толкования.

-сумма платы за предоставление помещения. А также четко прописана периодичность внесения платы и ее порядок.

Также в договоре стоит указать дату заключения договора, дату вселения, срок найма, имущество, передаваемое вместе с жилым помещением и прочие условия, которые необходимы сторонам.

Максимальный срок найма жилого помещения составляет 5 лет. Договоры заключенные на срок белее 1 года порождают обязанность сторон зарегистрировать ограничение право собственности на жилое помещение.

Акт приема-переда

Особое внимание стоит обратить на составление и подписание акта приема-передачи помещения. Акт приема-передачи является приложением к договору и подтверждает фактическое занятие жильцом помещения.

Для защиты обеих сторон стоит наиболее полно и четко зафиксировать состояние помещения и находящихся в нем вещей.