Как купить квартиру в новостройке

Покупаете квартиру в новостройке?

Сегодня поговорим о том, на что обратить внимания покупая квартиру в новом доме.

Согласитесь, приобретая квартиру в строящемся доме лучше изначально знать, что ждет вас на пути к ее получению.

✅ Застройщики о многом умалчивают. Но у вас есть право запросить у застройщика документы, необходимые для проверки новостройки перед покупкой квартиры, о чем указано в ст. 20, 21 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

❗ Какие документы застройщик обязан предоставить по вашему требованию, и на что обратить внимание.

✔ 1. инвестиционный контракт. Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Из контракта вы узнаете условия строительства дома, обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию.

Как правило, администрация города обязывает застройщика, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. За невыполнение таких обязательств администрация не подписывает документы на ввод в эксплуатацию. Также из контракта можно узнать об объемах, этапах и сроках выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть проблемы с получением ключей.

✔ 2. проектная декларация. Обычно размещается на сайте застройщика. Если нет, то по вашему требованию вам обязаны ее предоставить. Что там интересного: кто является собственником земельного участка, кадастровый номер, сроки ввода объекта в эксплуатацию, тип объекта недвижимости, сроки ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, назначение нежилых помещений, и другие сведения об объекте. Меры по добровольному страхованию таких рисков.

✔3. разрешение на строительство, как правило оформляется на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Застройщик (кому выдано разрешение на строительство) несет перед вам ответственность.

✔ 4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации, в которых содержаться текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Обратите внимание на факт наличия заключения государственной экспертизы проектной документации. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Наличие экспертизы говорит о том, что проектная документация соответствует строительным нормам и правилам.

✔ 5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома. В балансе вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности. Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта. Чем больше понимание, хватит ли денег на завершение строительства, тем меньше рисков, связанных с вложением денежных средств.

✔ 6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды, в которых указано - «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….» Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести.

✔ 7. договор со страховой компанией или поручительство — это нововведение, дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя. Страховую компанию и банк также можно проверить на благонадежность.

✔ 8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок), в которой указано в чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме. Выписку можно заказать в МФЦ.

✔ 9. регистрационные и учредительные документы застройщика (устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, доверенность на подписание договора купли - продажи. Все документы должны быть оформлены на одно лицо. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Если застройщик уже не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.

В уставе должно быть прописано, кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы).

✔ 10. форма договора, по которой будет продаваться квартира. В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. В договоре указано: что вы покупаете, когда вам передадут, в каком качестве, количестве и т.д. Если в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано в договоре. Переспросить застройщика о сроках, которые будут прописаны в договоре и ознакомиться с договором заранее. Если для вас это важно.

Перечень перечисленных документов не является коммерческой тайной и вы имеете полное право ознакомится с ними.

Если застройщику нечего скрывать, вам предоставят все документы на строительство дома и даже больше.

Вкладывая деньги в новостройку, учитывайте все риски, не полагайтесь на русский "авось")

Понравилась статья?