Договор продажи доли в праве собственности на недвижимость часть 2

Последствия нарушения преимущественного права покупки доли

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Требования, предъявленные с пропуском установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока, удовлетворению не подлежат, в то же время по заявлению гражданина этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ, если гражданин пропустил его по уважительным причинам (п. 14 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, см. также определения Четвертого КСОЮ от 19.05.2020 N 8 Г-1112/2020-(8 Г-7566/2019)[88-4557/2020-(88-6124/2019)], Мосгорсуда от 02.07.2020 N 33-16845/2020).

Как разъяснено в п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки ст. 173.1 ГК РФ о недействительности сделки, совершенной без необходимого согласия, не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (см. также п. 14 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановление АС Поволжского округа от 31.07.2020 N Ф 06-63481/20, определение Шестого КСОЮ от 07.04.2020 N 8 Г-4581/2020[88-5913/2020]).

При этом наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств, является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований (см., например, постановление АС Северо-Западного округа от 18.02.2020 N Ф 07-15404/19, определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 04.06.2020 N 33-6640/2020).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество

Существенные условия договора

Существенными условиями договора продажи недвижимости, в том числе доли в праве собственности на нее, является предмет договора и его цена. При отсутствии этих условий договор считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Кроме того, существенными условиями договора являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ)

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В п. 5.4 Методических рекомендаций содержится требование о том, что если продавец самостоятельно извещал сособственников о намерении продать свою долю, и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в нотариально удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).

Форма договора

Письменная форма договора

В соответствии с п. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Это правило подлежит применению и к договору продажи доли в праве собственности на недвижимость. Заключение договора путем обмена документами, совершения конклюдентных действий не допускается.

Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев:

-отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

-отчуждения земельных долей;

-совершения сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации.

При этом, сделка подлежит нотариальному удостоверению во всех случаях если:

-совершается на условиях опеки, а также если отчуждаемая доля в праве собственности на недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации);

-если заявление о государственной регистрации представляется в орган регистрации прав посредством почтового отправления (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

В судебной практике был сформулирован подход, в соответствии с которым, если предметом отчуждения являются не земельные доли, а находящийся в общей долевой собственности земельный участок, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению, поскольку в этом случае речь идет не о земельной доле в понимании ст. 15 Закона N 101-ФЗ, а о земельном участке, образованном при выделе его в счет земельных долей и находящемся в общей долевой собственности лиц, в счет земельных долей которых он был образован (см., например, постановления АС Поволжского округа от 30.01.2018 N Ф 06-29013/17, АС Западно-Сибирского округа от 07.12.2017 N Ф 04-5026/17, определение Оренбургского облсуда от 09.11.2017 N 33 а-7577/2017). Однако позднее ВС РФ высказана противоположная позиция. В определении от 26.09.2018 N 14-КГ 18-14 отмечается, что законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Земельная доля - это доля в праве общей собственности на любые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного использования, кроме садовых, огородных, дачных земельных участков, участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, независимо от произведенного в силу приватизации выдела земельного массива из первоначальных земель сельскохозяйственного предприятия. Соответственно, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения (см. также постановления АС Западно-Сибирского округа от 01.11.2018 N Ф 04-831/18, АС Уральского округа от 31.08.2018 N Ф 09-4277/18).

Также в судебной практике высказывается позиция о том, что нотариального удостоверения договора продажи доли не требуется, если продавцом является единственный собственник недвижимости (см., например, определение ВС РФ от 21.08.2018 N 306-КГ 18-13309, постановление АС Западно-Сибирского округа от 22.12.2017 N Ф 04-5303/17; в постановлении Президиума Самарского облсуда от 13.09.2018 N 4 Га-2378/2018 такой вывод сделан в отношении договора дарения доли).

Государственная регистрация договора

К сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью, в том числе и о государственной регистрации (см. п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Необходимость государственной регистрации договора продажи доли в праве собственности на недвижимость законом не предусмотрена. Договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит переход права собственности на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю, право собственности приобретателя на долю возникает с момента регистрации (ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Прочие требования к договору продажи доли в праве собственности на недвижимость

Согласие супруга

В случае, если продаваемая доля в праве собственности на недвижимое имущество находится в общей совместной собственности супругов, для заключения одним из супругов сделки по продаже доли, требующей нотариального удостоверения, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Согласие органов опеки и попечительства

Получение согласия органов опеки и попечительства потребуется, если:

-собственником продаваемой доли является несовершеннолетний (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, см. также ст. ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ);

-собственником продаваемой доли является недееспособный либо ограниченно дееспособный гражданин (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

-предметом договора является доля в праве на жилое помещение, в котором проживает находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Особенности продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Особенности продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены ст. 12 Закона N 101-ФЗ. В частности, предусмотрено, что если число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять, участник долевой собственности вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли продать ее только:

-другому участнику долевой собственности;

-сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

подробнее здесь>>>