Что прописать, чтобы расторгнуть договор аренды без потерь?

Прикиньте возможные сценарии

Сперва стоит уделить внимание тем пунктам, которые касаются его расторжения, чаще всего это следующие пункты:

• Об имуществе арендатора, которые осталось после расторжения договора.
• О порядке возврата помещения от арендатора арендодателю.
• О неотделимых улучшениях арендуемого помещения.
• Об одностороннем расторжении договора.

Пропишите в договоре право прекращения его исполнения и перечислите конкретные основания для этого. Не перечислив основания, вы сможете расторгнуть его только по основаниям, которые перечислены в законе.

Стороны могут отказаться от исполнения договора не только из-за недостатков арендуемого помещения или нарушений со стороны контрагента. Это может быть и ухудшение финансового положения, закрытие филиала, да и вообще все что угодно Без условия о немотивированном отказе и перечисления оснований для расторжения не получится расторгнуть договор ни в одностороннем порядке, ни в суде.

Какие условия суд сочтет существенными?

Суды редко удовлетворяют иски по расторжению договоров в связи с существенным изменением обстоятельств, но бывают исключения.

Изменение законодательства

При изменении законодательства могут появиться новые требования, исполнять которые компании помешает договор аренды.

Обстоятельства личного характера

Касается это ИП, суд может признать существенным изменением обстоятельств тяжелую болезнь арендодателя или его близких. См. постановление АС Московского округа от 04.03.2015 № А 40-28345/14.

Что суд не сочтет существенным?

Эти условия суд не примет как должные основания для расторжения договора.

Изменение курса валют

Если договор аренды был завязан на иностранной валюте, то изменение котировок курса и, как следствие, кратное увеличение стоимости суд не примет как существенное основание. Постановление 9 ААС суда от 29.03.2016 № 09 АП-8243/2016-ГК.

Прекращение деятельности в арендуемом помещении

Закрытие филиала не является основанием для расторжения договора, такой позиции был Арбитражный суд Уральского округа 19 августа 2014 г. № Ф 09-4896/14.

Кстати это может не коснуться ИП. Поскольку, утратив статус предпринимателя, он теряет возможность использовать арендованное помещение для целей, которые не связаны с бизнесом.

Падение прибыли

Требование арендаторов расторгнуть договор в связи со снижением доходности бизнеса судьи обычно не поддерживают.

В подобных спорах суды обычно ориентируются на постановление Президиума ВАС от 30.11.2010 № 9600/10. Так резкое ухудшение финансового состояния можно предвидеть, а стороны при заключении сделки должны учитывать ситуацию в экономике и предвидеть изменения.

Какие формулировки стоит включить в договор?

Об одностороннем расторжении договора

«Арендатор (арендодатель или каждая из сторон) вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора (расторгнуть настоящий договор), предварительно уведомив арендодателя за N месяцев (дней) до предполагаемой даты расторжения. Настоящий договор в таком случае считается расторгнутым через N месяцев (дней) с даты получения письменного уведомления по адресу арендодателя (арендатора или другой стороны), указанному в настоящем договоре, либо вручения такого письменного уведомления уполномоченному представителю арендодателя».

Минимальный срок аренды

«Право арендатора (арендодателя, стороны) на одностороннее расторжение договора и право на направление соответствующего уведомления о расторжении договора возникает не ранее N дней (месяцев) с момента подписания акта приема-передачи помещения».

Условия для расторжения договора

«Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора (расторгнуть настоящий договор), предварительно уведомив арендодателя за N месяцев (дней) до даты прекращения (расторжения) настоящего договора, при наступлении одного из следующих обстоятельств…».

Денежная компенсация при расторжении договора

«При досрочном отказе арендатора от договора аренды не по вине арендодателя арендодатель вправе потребовать с арендатора оплаты суммы в размере N руб.».