Истребование имущества у добросовестного приобретателя, или Как не остаться без имущества

Здравствуйте, дамы и господа!

Сегодня поведаю вам еще одну историю, рассмотрение которой в конечном итоге закончилось только в мае 2019 года. В правовом поле мое повествование будет затрагивать два аспекта гражданского права: это защита вещных прав, а также завещание – его форма и виды. Присаживайтесь поудобнее, мой рассказ будет долгим и очень увлекательным.

Начнем с самого начала, в те далекие времена, когда выписка из ЕГРН еще была выпиской из ЕГРП, а минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого гражданин может не платить НДФЛ при его продаже, составлял 3 года.

Кстати, кому интересно, напишите мне – и я запишу для вас вебинар на тему налогообложения граждан в РФ. Ну да ладно, об этом потом, а сейчас вернемся к нашим баранам.

В январе 2014 года умирает гражданка Иванова Мария Ивановна 1930 года рождения. После своей смерти она оставляет двухкомнатную квартиру, принадлежащую ей на праве собственности. Интересным в данной ситуации является тот факт, что спорная квартира расположена в доме ЖСК, получена была наследодателем на основании ордера Ленгорисполкома, а после выплаты пая и вступления в силу закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» была оформлена в собственность Марии Ивановны.

Так вот, после смерти Ивановой осталась спорная квартира, а наследников первой очереди у нее не было. Однако в октябре 2014 года объявилась племянница, постоянно проживающая в Белоруссии, которая пропустила срок для принятия наследства и была вынуждена обратиться в суд с требованиями о восстановлении срока для принятия наследства и о признании права собственности на спорную квартиру. В качестве ответчика Маркина Анна Михайловна с представителем выбрали ЖСК, в котором находится спорная квартира.

Нет, ну вообще, где получал высшее юридическое ее представитель? А в каком онлайн-университете?

Ну да ладно, через энное количество заседаний ТСЖ перешло в третьи лица, а ответчиком стала администрация одного из районов СПб. Все было бы неплохо, если бы председатель ТСЖ «бабушка божий одуванчик» не затаила обиду, ну а точнее, жаба ее задушила, как так квартира ушла. Уже в последующем нам стало известно, что эта председатель в доме была кем-то вроде смотрящей, но обо всем по порядку. Так вот, в марте 2015 года дело было рассмотрено, требования истца удовлетворены.

Белорусская племянница, Маркина Анна Михайловна, по решению суда стала собственником квартиры и в связи с непроживанием в России продала свое новоиспеченное наследство.

В августе того же 2015 года спорная квартира была продана Смирновой Наталье Николаевне, нашей будущей клиентке. Девушка, ни о чем не подозревая, приобрела спорную квартиру и стала делать в ней ремонт.

И тут начинается самое интересное, ТСЖ в лице своего председателя добивается возобновления судебного процесса по вновь открывшимся обстоятельствам, в связи с тем что документы о родстве, представленные племянницей, были «поддельными». В результате вышеизложенного гражданское дело было возобновлено, а в качестве третьего лица была привлечена Смирнова Наталья Николаевна.

Уже в рамках возобновленного дела из главного управления юстиции Белоруссии были запрошены документы, подтверждающие родственные отношения, а точнее их опровергающие. В результате чего решение суда о восстановлении срока для принятия наследства и о признании права собственности на спорную квартиру было отменено, однако сделка между Маркиной Анной Михайловной и Смирновой Натальей Николаевной осталась нетронутой в связи с непредъявлением таких требований администрацией.

В этой части, так сказать, наша доверительница отбилась, но у нее начались другие проблемы, ТСЖ всеми правдами и неправдами стало противодействовать проживанию и пользованию спорной квартирой Смирновой Н.Н. Председателем ТСЖ были написаны заявления во все возможные органы, в полицию, администрацию и иные, причем заявления были написаны не только на Маркину Анну Михайловну, но и на всех возможных лиц, даже на нашу доверительницу, которая просто купила эту проблемную квартиру.

Интересным фактом стало появление в материалах дела свидетельства о праве на наследство якобы какого-то племянника, которое, как не странно, было предоставлено председателем ТСЖ. Ну да ладно, мы отвлеклись от сути повествования.

В марте 2017 года Администрацией района было предъявлено новое исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Позиция истца была непреклонной: имущество необходимо передать в собственность города Санкт-Петербурга.

Однако позиция ответчика была построена на постановлении Конституционного суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца», согласно которому требования Администрации не подлежат удовлетворению, так как положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3), в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом – своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

В результате в исковых требованиях администрации района было отказано, а позиция суда была построена на вышеуказанном постановлении.

И вроде бы все нормализовалось и успокоилось. Решение суда по данному делу вступило в законную силу.

После чего ответчиком было подано ходатайство о снятии обеспечительных мер. Но при рассмотрении данного ходатайства, которое на практике носит лишь формальный характер, случилось не предвиденное. Ну точнее так: председатель ТСЖ жила от обратного принципа «живи и дай жить другим», у нее было все наоборот – «тонешь – сам топи другого».

ТСЖ было подано заявление о восстановлении сроков на подачу апелляционной жалобы и трактата в виде самой апелляционной жалобы, а теперь вопрос, как вы думаете, на скольких листах? Внимание ответ: 22 листа, 12 шрифта, Calibri, а в шапке жалобы, в место 3-го лица красовалось гордое слово "Апелляционист". Не смейтесь, я серьезно. В итоге рассмотрение нашего ходатайства затянулось на долгих 3 месяца, так как 3-е лицо систематически затягивало снятие обеспечительных мер.

В удовлетворении ходатайства о восстановлении сроков на подачу апелляционной жалобы 3-му лицу было, естественно, отказано, а обеспечительные меры были все-таки сняты.

Итак, акт последний, ну или почти последний

Я его назвал: ТСЖ идет ва-банк, или империя наносит ответный удар. Такого даже я не ожидал. В самый гуманный суд в мире поступает новое исковое заявление от всеми любимого ТСЖ, требования звучат приблизительно таким образом: квартира наша и вы все злые нехорошие и либо вы нам отдадите по-хорошему, либо мы вам устроим. И тут начинается, выражаясь молодёжным сленгом, «ТРЕШ», даже великий Толкин такого не напишет, а Тарантино не снимет. Изложу суть претензии, покойная наследодательница, перед тем как отдать богу душу, находясь в больнице, в здравом уме и твердой памяти составила рукописное завещание, в котором она... Барабанная дробь… Ba-da-bums… Завещала ТСЖ – свою квартиру, кошечек, собачек, хомячков, золотых рыбок и всю утварь, «Янтарную комнату, Эрмитаж, кремль и Лувр». А еще она завещала похоронить ее и всех ее питомцев, следить за квартирой и т.д. и т.п.

Как ни странно, наследодатель после составления «завещания» в 2012 году в больнице была выписана и прожила еще два года до 2014 года. Юридическое отступление: завещание, приравненное к нотариальному, должно быть, как только для этого представится возможность, направлено лицом, удостоверившим завещание, через территориальные органы федерального органа исполнительной власти, осуществляющего правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере нотариата, нотариусу по месту жительства завещателя. Если лицу, удостоверившему завещание, известно место жительства завещателя, завещание направляется непосредственно соответствующему нотариусу.

Кроме того, если имеется возможность, то в установленном законом порядке должен быть вызван нотариус, а если чрезвычайные обстоятельства отпали, то завещание, приравненное к нотариальному, должно быть удостоверено нотариусом, если его составления желал наследодатель.

Если подвести краткий итог, данное завещание не имело юридической силы. Да, еще и обратилось ТСЖ через 4 года после смерти, якобы не знав о завещании и только его найдя... Нет, ну вы это слышите? Им самим-то не смешно?

Дальше больше, требования заявлены ТСЖ с точки зрения «тактики ведения юридического боя» верно, а именно заявлены требования об установлении факта принятия наследства, а не о восстановлении срока на его принятие, так как при фактическом принятии требуется опровержение со стороны ответчиков, а не доказывания со стороны истца. Да и доказательства они «состряпали» неплохие: якобы делали ремонт в спорной квартире в период 6 месяцев после смерти, и даже договор предоставили с юридическим лицом, правда на дату ремонтных работ ООО уже не существовало. А фотографии, положенные в основу, были сделаны намного позже после смерти наследодателя, а сам ремонт выполнен уже нашей доверительницей, но все это предстояло доказывать именно нам.

Но истцовая сторона допустила досадную оплошность, выявленную вашим покорным слугой.

«ЗАВЕЩАНИЕ» было удостоверено главврачом, который пришел на эту должность только через два года после удостоверения спорной бумаги. Вы представляете: через два года? Ааа… Вот это реальный капец… Пападос…

В указанную больницу был сделан адвокатский запрос, на который был дан не двусмысленный ответ: «Мы такую бумагу не подписывали и не удостоверяли».

Для подтверждения позиции ответчика и опровержения доказательств истца в суд так же было подано ходатайство о запросе сведений: кто являлся главврачом на дату составления завещания, регламент, порядок удостоверения таких документов, в принципе стандартные вопросы.

И вроде бы все нормально, на адвокатский запрос мы получили вразумительные ответы, значит и на судебный запрос должны прийти такие же. Правда? Да вы шутите! Юмористы, чё?

В рамках гражданского дела № 2-0000/2018 судом 00.00.2018 года был сделан запрос № У-000/2-00000/2018 главному врачу СПб ГБУЗ "ГМБ".

00.00.2018 года СПб ГБУЗ "ГМБ" дан ответ за № 00000/001 от 2018 года, указанные документы были исполнены А.А. Петровым и подписаны главным врачом А.А. Ивановым.

Однако в последующем в адрес районного суда СПб был направлен дополнительный ответ, зарегистрированный за таким же номером и за той же датой, за подписью главного врача СПб ГБУЗ «ГМБ». Ответы, зарегистрированные за одним номером, имеют полностью противоположное содержание и противоречат друг другу.

Я вам серьезно говорю, ответы противоречат и доходят до абсурда, а именно один человек вышел на должность главврача на один день. Представляете? И именно в тот день, когда нужно было составить завещание. Бинго!

Не выдерживая такого издевательства, я записался на прием к начальнику юридического отдела данной больницы. При личной встрече я показал ему все ответы, данные ГМБ и заверенные его подписью, от чего юриста чуть не увезли в отделение интенсивной терапии. Он так обалдел от прочитанного, что явился в следующее судебное заседание, предоставил книги регистрации входящей и исходящей корреспонденции и привез оригинал «ПЕЧАТИ», привел в качестве свидетелей всех врачей, «якобы удостоверявших указанное завещание».

Но вот незадача, сторона истца и вся их свидетельская артиллерия, обещанная нам, а также юрист, представляющий интересы в завершающее судебное разбирательство, не явились и об отложении разбирательства не просили.

Судью это, конечно, взбесило не по-детски. Я с большим уважение отношусь к этому судье. В большой степени из-за его интеллекта.

И в этот раз он был неприклонен: в разнос пошли все и ТСЖ, и их свидетели, и их доказательная база. Секретарь судебного заседания обзвонил по представителя истца и само ТСЖ, но никто из них не ответил суду.

У него, наверное, на столе лежит памятка: «Не убей, ты же судья».

И решение в этот день состоялось. Эпичного момента с криками со стороны истцов и проклятиями, конечно, не было, и я об этом сожалею, за годы издевательств я с большим удовольствием посмотрел бы на лицо председателя ТСЖ!

Итак, давайте подведем итоги. Я выражаю свое личное субъективное мнение и претендую на абсолютную правду.

1. Не спишите приобретать имущество, находящееся у продавца менее 3 лет, тем более если он его продает через месяц после получения. Это наводит на специфичные мысли.

2. При покупке имущества обязательно обратитесь к адвокату. Именно к адвокату, а не к агенту по продаже недвижимости. Только квалифицированный специалист с большим опытом поможет вам с правовым анализом документов и нутром сможет понять, нужно ли обходить этот объект стороной.

3. Обратите внимание на стоимость, объекты по сильно заниженным ценам должны вас насторожить.

4. Требуйте при сделке только личного присутствия продавца.

5. Осведомитесь о лицах, зарегистрированных в квартире.

6. При покупке квартиры в ипотеку не поскупитесь.

Все это очень важно при покупке квартиры. Всем спасибо за внимание, с вами был адвокат Морозов Вячеслав. Ставьте лайки, пишите комментарии и до новых встреч. Пока!