Обзор книги Р.С. Бевзенко: " Земельный участок с постройками на нем" Ч.2

Это вторая часть моего обзора на первую книгу Р.С. Бевзенко о введении в российское право недвижимости: "Земельный участок с постройками на нем"

Почитайте первую часть, для лучшего понимания, это займет 2 минуты: Подробнее ➤

Часть 2

Сразу хочется отметить, я лишь пересказываю и копирую главные моменты, если после прочтения, вам захочется ознакомиться с оригиналом, вот ссылка, книга есть в бесплатном доступе: Подробнее ➤

Итак, Бевзенко считает, что наиболее серьезная проблема текущего положения дел относительно понятия недвижимости по действующему российскому праву заключается в том, что положения ст. 130 ГК РФ не позволяют дать уверенный ответ на вопрос о том, является тот или иной конкретный объект недвижимой вещью или нет.

Далее он приводит три подхода в российской судебной практике, к определению объектов в качестве недвижимой вещи.

Первый из них заключается в том, что суды рассматривают сам по себе факт составления технического (кадастрового) паспорта на объект достаточным для того, чтобы квалифицировать его как недвижимую вещь.

Второй подход, который может быть обнаружен в судебной практике, основан на идее о том, что если уж в ЕГРН была внесена запись о праве на объект, то данный объект является недвижимой вещью. Иными словами, полноценный контроль за тем, чтобы кадастровый учет осуществлялся только в отношении тех объектов, которые действительно являются недвижимыми вещами, сегодня невозможен.

И наконец, третий (к которому склоняется автор книги) подход к определению недвижимой вещи (на основе позитивного права) основан на буквальном толковании положений ст. 130 ГК РФ: в соответствии с этим подходом для того, чтобы та или иная вещь была признана недвижимостью, необходимо установить действительное наличие у конкретного объекта признака недвижимой вещи, содержащегося в данной статье ГК РФ, а именно тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба. В случае возникновения спора суд, изучив материалы дела, должен прийти к выводу относительно наличия или отсутствия соответствующего признака – неразрывной связи с земельным участком, которая препятствует перемещению объекта без его разрушения, и окончательно разрешить вопрос, является ли объект недвижимой вещью или же он представляет собой движимую вещь.

Но после описания данных методов автор приходит к следующему заключению. Он утверждает, что даже установив наличие у объекта признака неразрывной связи с землей, нельзя прийти к уверенному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь.

Вторым шагом в квалификации объекта как недвижимой вещи является определение того, представляет ли объект самостоятельную вещь или же является составной частью другой недвижимой вещи, например земельного участка (ст. 133 ГК РФ). Именно такие споры разворачиваются вокруг неразрывно связанных с земельным участком и зарегистрированных в качестве недвижимостей в ЕГРН капитальных заборов, оросительных систем, колодцев, инженерной инфраструктуры и прочих подобных объектов, являющихся явно вспомогательными по отношению к земельному участку.

Таким образом, Бевзенко, исходя из проанализированных положений судебной практики, считает, что ответ на вопрос о том, является объект не-движимой вещью или нет, осуществляется путем следующего двухступенчатого теста:

1. Следует определить, существует ли между объектом и земельным участком, на котором он расположен, неразрывная связь. Она выражается в том, что перемещение объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно (невозможность также может выражаться в крайней дороговизне перемещения: технологически переместить можно все что угодно: здания, мосты и пр. – это лишь вопрос затрат на применение таких технологий). Если ответ на указанный вопрос отрицательный, то объект является движимой вещью;

2. Если объект находится в тесной связи с землей, то следует определить, расположен ли он исключительно внутри границ земельного участка, принадлежащего лицу, использующему объект, и предназначен ли он для удовлетворения нужд только пользователя этого земельного участка и отсутствует ли у объекта свое собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка.

Если ответы на все эти вопросы будут положительные, то объект должен быть признан не самостоятельной недвижимой вещью, а составной частью земельного участка. Если же ответ хотя бы на один из трех указанных вопросов будет отрицательный, то перед нами недвижимая вещь.

Важно отметить, что указанный выше тест пригоден для определения правового режима объектов, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности лицу, которое возвело (либо приобрело) объект. Если же земельный участок находится у лица, возведшего строение, на каком-либо другом праве (аренда, ограниченные вещные права), то второй элемент теста видоизменится: решающее значение будет иметь лишь наличие у объекта собственного назначения в обороте (например, забор, возвденный арендатором на арендуемом участке, не будет недвижимостью вне зависимости от того, кто его возвел – собственник или арендатор).

ИНТЕРЕСНЫЕ КНИГИ О НЕДВИЖИМОСТИ:

1) Инвестиции в недвижимость: https://partners.book24.ru/r/ozUuV

2) Та самая книга для девелопера: https://partners.book24.ru/r/yGpKW

3) Защита владельцев недвижимости при реконструкции и реновации: https://partners.book24.ru/r/Wtifh