Без каких пунктов в договоре собственник не сможет выселить квартирантов даже через суд

Постепенно практика аренды без договора подходит к концу: люди все больше убеждаются, что формализация их отношений с арендаторами дает им гораздо больше преимуществ.

Вот только один из многих примеров: суд отказал хозяйке в иске о возмещении ущерба (а арендаторы всего за 2 месяца нанесли не менее на 15 000 рублей ущерба), поскольку без договора она не смогла доказать, что ущерб имуществу причинен арендаторами (Тихорецкий городской суд, дело № 2-1675/2017).

Но и договор может быть расторгнут, если он не составлен всерьез.

Вот несколько моментов, на которые необходимо обратить особое внимание, иначе арендаторы не будут выселены даже через суд.

1. Срок

Договор аренды, который является договором между арендодателем и арендатором, строго ограничен по времени.

Он не может быть заключен на неопределенный срок или на очень длительный период. Закон предписывает, что максимальный срок договора найма составляет 5 лет (статья 683 Гражданского кодекса).

Поэтому если арендодатель хочет обмануть и исключить пункт о сроке действия (полагая, что таким образом он может выселить жильцов в любое время), это не только не поможет, но и, наоборот, сыграет против него.

Суды считают, что договор аренды на неопределенный срок считается заключенным на как можно более длительный юридический срок, то есть на 5 лет. Это значит, что:

• арендодатель не может выселить жильцов до окончания срока (если они пунктуальны в своих платежах и не нарушают правила),
• ему грозит штраф за отсутствие государственной регистрации договора аренды (от 1500 до 2000 рублей - ст. 19.21 КоАП РФ).

По закону такая регистрация обязательна для всех договоров аренды, заключаемых на срок не менее 1 года (ст. 674 ГК РФ).

2. Расторжение договора

Одной из самых досадных ошибок в договоре аренды является отсутствие положения о досрочном расторжении.

Некоторые арендодатели чрезмерно убеждены в том, что они все еще являются полноправными владельцами квартиры и, следовательно, могут выгнать арендаторов за дверь в любое время, когда они захотят.

Однако их подпись на договоре внезапно становится препятствием для этого. Дело в том, что закон запрещает сторонам расторгать договор в любое время, когда они того пожелают.

Они должны либо дождаться окончания договора, либо подать иск о расторжении договора и доказать, что квартиросъемщики совершили существенное нарушение договора (они повреждают и разрушают дом или задерживают арендную плату – статья 687 Гражданского кодекса).

Чтобы обеспечить себе более легкий способ выселить проблемных жильцов, арендодатель должен включить в договор пункт о досрочном расторжении договора. Например, указать, что он может по своему усмотрению отказаться от дальнейшего исполнения договора, уведомив об этом квартиросъемщиков не менее чем за 1 месяц до предполагаемой даты выселения.

Порядок уведомления квартиросъемщиков должен быть прописан (SMS на их телефонный номер, заказное письмо с уведомлением и т.д.).

3. Пролонгация по умолчанию

Осмотрительные арендодатели, как правило, подписывают договоры на срок до 1 года (например, 11 месяцев и 29 дней), чтобы избежать необходимости регистрировать аренду в Росреестре.

Во избежание необходимости каждый раз пересматривать договор в него включена оговорка об автоматическом продлении (т.е. по истечении срока договор считается продленным, если ни одна из сторон не возражает против этого). Но есть два подводных камня.

Во-первых, если срок, на который продлевается договор, не указан, применяется уже упомянутое правило бессрочного договора, т.е. договор продлевается на 5 лет.

Следовательно, необходимо оговорить, что контракт считается продленным на тот же срок.

Во-вторых, следует указать срок, в течение которого может быть заявлено возражение против продления (например, за 1 месяц до истечения срока действия договора), а также то, как оно должно быть сделано (например, с помощью текстового сообщения или заказного письма).

Лучше не полагаться на автоматическое продление и сохранить за собой право пересматривать договор на новый срок. Это позволит постоянно держать ситуацию под контролем.