Должна ли управляющая компания устранять строительные дефекты крыши в МКД, разобрался ВС РФ

Граждане пожаловались на протечки крыши многоквартирного дома. Жилинспекция потребовала от управляющей компании их устранить. УК обжаловала предписание в суде, экспертиза признала повреждения в кровле строительными дефектами.

Первая и кассационная инстанции решили, что недостатки возникли в ходе строительства. Их должен по гарантии устранить застройщик. Предписание жилинспекции нельзя исполнить, так как:

у компании нет денег на ремонт;

нет согласия общего собрания собственников МКД на капремонт.

Апелляция высказала другое мнение. Управляющая компания должна по договору с собственниками содержать общее имущество дома. Она обязана починить кровлю независимо от того, кто виноват в дефектах. На необходимость капремонта крыши жилинспекция не указывала.

ВС РФ поддержал эту позицию. Работы по ремонту и обслуживанию кровли включены в минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД. Их управляющая компания должна выполнять безусловно. На это не влияет обязанность застройщика устранить повреждения в рамках гарантийного срока.

Аналогичный подход в практике уже встречался.

Документ:

Определение ВС РФ от 20.02.2021 N 309-ЭС 20-20751

Подробнее ➤

Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции установил, что

согласно акту проверки от 23.04.2019 № А-1652 в ходе визуального осмотра

чердачного помещения спорного дома выявлены просветы и отверстия в

металлической кровле над квартирами 8 и 9, которые в составленном ранее акте

осмотра от 20.09.2018, утвержденном руководителем общества, отсутствуют,

оспариваемым предписанием на заявителя возложена обязанность по

обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем

устранения повреждений кровли над указанными квартирами, а не по

проведению капитального ремонта крыши.

По результатам рассмотрения дела, отменяя решение суда первой

инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что

оспоренное предписание об устранении выявленных нарушений соответствует

положениям действующего законодательства, не нарушает права и законные

интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической

деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков

вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия

у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение

гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и

договором управления обязанности управляющей компании по содержанию

общего имущества в надлежащем состоянии.

Выводы суда округа об обратном являются ошибочными, сделанными

при неправильном применении приведённых выше норм права. Из

обжалуемого постановления следует, что суд округа, не опровергая выводы

суда апелляционной инстанции, основанные на всестороннем, полном,

объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле

доказательств, а ссылаясь лишь на капитальный характер ремонтных работ,

отраженных в представленном обществом экспертном заключении, и наличие

гарантийных обязательств застройщика, согласился с судом первой инстанции,

не в полном объеме исследовавшем доказательства по делу.

Поскольку судом округа допущено существенное нарушение норм

материального права, которое повлияло на исход дела и без устранения

которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав жилищной

инспекции, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2020

подлежит отмене на основании части 1 статьи 29111 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации с оставлением в силе

постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 18.05.2020, которым правильно разрешен спор.