Краткое содержание:
1. Вступление.
2. Основания для возмещения убытков по договору аренды.
3. Ограничение возмещения убытков по договору аренды.
4. Обсуждение.
1. Вступление
Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду - не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В договоре можно ограничить подлежащие возмещению убытки (по составу или размеру).
2. Основания для возмещения убытков по договору аренды
Сторона, чье право было нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.
Общие основания для возмещения убытков
Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:
1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.
Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания для возмещения убытков арендодателем
Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:
1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации);
4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации);
5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации);
6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации);
7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).
Основания для возмещения убытков арендатором
Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:
1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
