Как противостоять недобросовестному арендодателю

Нередко во взаимоотношениях арендатора и арендодателя возникают конфликты по вопросам арендной платы. Как правило, эти споры возникают из за недобросовестного поведения одной из сторон.

Ограничения в связи с распространением инфекции covid-19 сильно ударили по рынку аренды коммерческой недвижимости. И некоторые недобросовестные арендодатели пытаются восполнить потери за счет арендаторов, пользуясь правовой неграмотностью и доверчивостью последних.

Данная статья посвящена успешному случаю защиты интересов арендатора, когда он по своей неосмотрительности не подписал акт приема – передачи помещения при его возврате и не потребовал его подписания, а арендодатель, пользуясь этим обстоятельством предъявил требование о взыскании арендной платы и неустойки.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю, а ст. 655 ГК РФ устанавливает правило оформления сдачи и возврата помещения путем составления акта приема-передачи.

Поскольку ст. 655 ГК РФ определено, что возврат помещения должен быть оформлен актом, то его отсутствие означает либо продление договора, либо использование помещения арендатором. И, соответственно, его обязанность производить арендные платежи.

У моего доверителя сложилась такая же ситуация. Договор аренды был прекращен в связи с окончанием срока о чем был уведомлен арендодатель, помещение освобождено, ключи возвращены, но акт приема – передачи составлен не был.

Желая компенсировать потери, вызванные отсутствием спроса, недобросовестный арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и неустойки за ее неоплату, предусмотренной договором.

На первый взгляд его требования вполне обоснованы. Но все ли однозначно? Как оказалось - нет.

Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды, как и любого гражданско – правового договора, прекращает правоотношения, порожденные им. И в данном деле важно было доказать именно тот факт, что договор прекращен, т.к. прекращение договора порождает обязанность возвратить имущество. В случае отсутствия доказательства прекращения договора и отсутствия акта возврата помещения будет сохраняться обязанность даже если помещение не используется и освобождено от имущества арендатора.

Прекращение договорных отношений фиксируется не только актом возврата помещения, но и иными доказательствами, имеющими значение для дела. Такими доказательствами может являться смс переписка, уведомления по мессенджерам, деловая переписка между сторонами. Любое уведомление, направленное арендодателю о желании прекратить договор аренды.

Обязанность арендатора

Как установлено ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество с соблюдением порядка, предусмотренного ст. 655 ГК РФ, с составлением акта приема передачи помещения от арендатора арендодателю.

Что делать, если арендатор проявил неосмотрительность и не потребовал составления акта приема-передачи помещения?

До недавнего времени отсутствие акта практически на 100% влекло удовлетворение требований арендодателя о взыскании арендной платы за пользование помещением даже после его освобождения от имущества.

Верховный Суд РФ расставил все на свои места в п. 31 Обзора судебной практики №2 от 22.07.2020 г. и п. 37 Информационного Письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 г., разъяснив, что отсутствие акта приема – передачи помещения при возврате арендованного имущества не является безусловным продолжением сторонами арендных отношений или установлением факта пользования имуществом со стороны арендатора.

Соответственно, теперь факт возврата помещения арендодателю может быть доказан наличием других обстоятельств, имеющих значение по делу.

Действительно, при прекращении арендных отношений согласно ст.622 ГК РФ обязанностью арендатора является именно фактический возврат имущества. А ст.655 ГК РФ устанавливает право арендатора, как более слабой стороны экономических отношений, требовать составления акта, но не возводит в ранг обязанностей.

Доказательствами освобождения помещения, учитывая такое толкование закона, могут быть любые сведения о фактах. Какие именно эти сведения и что является их источником – вопрос каждого отдельного процесса.

При рассмотрении дела, в котором мной успешно защищены интересы арендатора, были использованы свидетельские показания, сообщения в мессенджере, смс – переписка, распечатка телефонных соединений. Итогом явилось установление факта прекращения договора, освобождения помещения и его возврат собственнику. При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал недобросовестному арендодателю в иске полностью.

Подробное изложение правовой позиции и прочее описаны здесь