Покупаем квартиру. Права зарегистрированных лиц, не относящихся к членам семьи продавца.

Краткое содержание:

1. Права зарегистрированных лиц, не относящихся к членам семьи продавца.

С членами семьи продавца все достаточно ясно, логично и очевидно - данные лица зарегистрированы в квартире, так как являются семьей продавца. Но как оценивать наличие в квартире иных лиц, не относящихся к членам семьи продавца? По какой причине лицо, не относящееся к семье продавца, прописано и, возможно, проживает в квартире на постоянной основе?

Возможны следующие варианты:

-продавец вселил данное лицо в квартиру в качестве члена своей семьи (в соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Права пользования таких лиц прекращаются при продаже квартиры аналогично правам членов семьи);

-продавец предоставил право пользования такому лицу на основании договора найма или безвозмездного пользования (если в договоре купли-продажи продавец не укажет о наличии обременений в виде найма безвозмездного пользования, то в силу ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Правда, лучше до этого не доводить и не покупать квартиру с действующими договорами найма или безвозмездного пользования;

-данные лица являются бывшими собственниками квартиры (которые были до продавца) и членами семей бывших собственников. Фактически данные лица утратили право пользования, но не выселяются из квартиры добровольно и продавец по каким-то причинам не выселяет их (целесообразно оценить возможность выселения данных лиц по той же ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации или ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если квартира куплена с торгов, и попытаться переговорить с ними, уточнить их права и готовность выписываться);

-данные лица по каким-либо основаниям проживали в квартире на момент приватизации и отказались от приватизации в пользу лица, который приватизировал квартиру в свою пользу. Такие лица имеют бессрочное право пользования квартирой и сохраняют это право после продажи квартиры (таких лиц никак нельзя выселить, кроме как добровольно). Больше того, их необходимо указывать в договоре купли-продажи под страхом его незаключенности, так как в нем не будет указано лицо, сохраняющее право пользования квартирой, что является существенным условием договора в силу ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если же никто из них уже в квартире не прописан, то риски существенно снижаются, поскольку лицо, скорее всего, реализовало право пользования на иное жилье. Желательно, по возможности, уточнить факт наличия прописки данных лиц в другом жилье;

-все остальные варианты: данные лица когда-либо имели законное право пользования квартирой (допустим, были соседями в коммунальной квартире или признавали свое право пользования через суд), но добровольно не выселились либо умерли, и последующие собственники по каким-то причинам не выселяли данных лиц. Зачастую определить права пользования данных лиц невозможно.

Если такие лица имеются, у продавца в обязательном порядке запрашиваются документы, на основании которых данные лица имеют право пользования и зарегистрированы в квартире. Далее по документам и личному общению с зарегистрированными лицами необходимо определить перспективы добровольного и принудительного выселения указанных лиц.

Есть неплохой вариант убедиться в намерениях проживающих лиц - запросить заявление-обязательство о выписке из квартиры, в котором нотариус удостоверяет подпись. Хотя юридической силы такое заявление играть не будет (т.е. только на этом основании выписать лицо нельзя), но намерения сторон таким образом проверить можно.

Источник. Жилищный кодекс Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».