Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

1.Введение.

Изменение планировки помещения - достаточно интересный процесс. Конечно же, собственнику хочется воссоздать уютную и комфортную атмосферу в квартире, вкушать прелести своего правильного выбора.

Владельцы квартиры ощутят на себе определенные последствия после перепланировки. Нюансов и различных тонкостей немало. Понятно, что прежде чем приступать к активным действиям, необходимо знать юридическую сторону вопроса.

2.Словами российского закона

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

об узаконивании перепланировки в принудительном порядке;

о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту.

В Жилищном кодексе РФ, СанПиН, СНиП, Постановлении Правительства РФ "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» содержится необходимая подробная информация.

Поскольку, купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов, да и в техническом паспорте указана планировка жилища. Если в документы не внесены изменения, то и перепланировка является незаконной. И возникает главный вопрос: Можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Да, можно.

3.Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;

замена ванны на душевую кабину;

сдвиг санитарных приборов;

перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;

перенос перегородок с одного места на другое;

замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;

объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;

расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;

создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим

перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

4.Возможности

Законодательством РФ нет запрета на совершение сделок с квартирой с неузаконенной планировкой, однако стоит учитывать, что новый собственник получит в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый лучший вариант в такой ситуации – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

5.Варианты покупки квартиры с неузаконенной планировкой:

1.Продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи

2.Покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Бывают случаи, когда покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах. В этом случае он должен знать о тех рисках, с которыми он может столкнуться:

вероятность признания сделки недействительной высока, потому что может быть выявлено несоответствие документов действительности;

несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства;

возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

На основании вышеперечисленных рисков, покупатель может потребовать снизить стоимость квартиры, приведя их в качестве примера. Да и стоимость такого жилья может быть значительно снижена.

6.Квартира с перепланировкой и ипотека

Квартиру с неузаконенной перепланировкой с оформлением ипотечного договора продать очень сложно. Для любого банка или кредитного учреждения это значительные риски, поскольку ликвидность квартиры ощутимо падает, да и банку вовсе не хочется нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если банк совершил успешно сделку по ипотеке, и со временем стало известно, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

В такой ситуации сторонам не стоит рисковать. Продавец предоставляет достоверную информацию покупателю, для оценки возможных рисков и последствий. Прежде чем обратиться в банк за ипотечным кредитом на подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок, иначе банк может отказать в кредитовании по данному объекту недвижимости.

6.1.Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Санкции

Перепланировка в квартире, сделанная без согласования с компетентными органами может привести к наступлению административной ответственности в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

7.Как выявляют незаконную перепланировку?

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

1.В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.

2.Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.

3.Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

8.Как решить вопрос с незаконной перепланировкой?

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора.

Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку:

1.заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании;

2.написать заявление на согласование переустройства;

3.приложить паспорт владельца жилого помещения;

4.добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры и как приложение должен присутствовать технический паспорт на недвижимость;

5.необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются.

6.Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.