Несмотря на пандемию коронавируса и значительное падение доходов населения, спрос на рынке недвижимости в 2020 году побил все рекорды. На фоне падения рубля и в связи с появлением программы льготной ипотеки люди активно вкладывались в квадратные метры. Результатом этого ажиотажа явился рост цен на жилье – по итогам года цены выросли в среднем на 16%.
Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость стало настоящим подарком и принесло огромные прибыли. Но выиграли ли покупатели, которые вложились в 2020 году жилье, и стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость?
Чем было обусловлено увеличение спроса на недвижимость в 2020 году
Безусловно, главной причиной бешеного спроса на рынке недвижимости и как следствие этого спроса повышение цен на жилье стала льготная ипотека от государства, которая, кстати сказать, была профинансирована на наши налоги. Эта программа дала возможность купить жилье по сниженной ставке 6,5% на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах. Такие привлекательные условия подтолкнули к покупке недвижимости даже те категории граждан, для которых предыдущие ставки по ипотеке были не по карману.
Второй причиной повышения спроса на рынке недвижимости стала нестабильность рубля. По итогам года рубль обесценился по отношению к доллару более чем на 20%. Кроме того, многократное снижение ключевой ставки ЦБ в 2020 году привело к ситуации, когда средние ставки по вкладам в банках оставались ниже реальной инфляции и фактически приносили своим владельцам убытки. Сниженные банковские ставки по депозитам и введение налога на вклады сделали хранение денег в банке непривлекательной инвестицией. Поэтому люди, обеспокоенные сохранением накопленных сбережений, забирали деньги из банков и вкладывали их в недвижимость.
Почему рынок недвижимости ждет спад
Все, что мы наблюдали в 2020 году, было эффектом искусственного стимулирования покупательской активности на рынке недвижимости. Говорить о каком-то фундаментальным сдвиге в экономике и о том, что на повышение спроса повлиял рост благосостояния населения, конечно же, не приходится. Кроме того, на мой взгляд, вскоре мы увидим, как за ажиотажем на рынке недвижимости придет медленный, но уверенный спад. Почему это произойдет?
Во-первых, эра дешевых кредитов скоро завершится. Программа льготной ипотеки была у нас в стране запущена как антикризисная мера, нацеленная, прежде всего, на то, чтобы поддержать строительный и банковский сектор. Кроме того, завершается цикл снижения ключевой ставки, которую с большей долей вероятности в нынешних условиях экономики начнут постепенно повышать. Соответственно будут расти и проценты по вкладам, что сделает их более привлекательными, а также вырастут и проценты по ипотеке. Отсутствие дешевых кредитов и рост привлекательности банковских вкладов умерят пыл на рынке жилья.
Во-вторых, инвестиции в недвижимость уже становятся довольно убыточным занятием. Вложение в недвижимость предполагает постоянные обязательные расходы (квартплата, налог на недвижимость, вложения в ремонт и т.д.). А вот сдать недвижимость с каждым годом становится все сложнее, да и стоимость аренды снижается.
Вот, например, сестра моего мужа уже который месяц пытается сдать трехкомнатную квартиру в Ярославле всего за 5000 рублей плюс коммуналка. Она уже готова пустить квартирантов бесплатно, лишь бы только они уплачивали ежемесячные платежи. Но даже на таких условиях желающих пока не нашлось. Цены на посуточную аренду тоже значительно снизились. Мы с мужем много путешествуем по России, и года три назад, чтобы найти посуточно квартиру не дороже 1500 рублей, надо было хорошо поискать, а теперь отличные студии с современным ремонтом можно снять за 800 рублей и даже дешевле, и от выбора предложений глаза разбегаются.
Кроме того, государство в поисках дополнительных доходов пытается вывести рынок недвижимости из тени. Уже сейчас начались проверки собственников жилья, у которых имеется более двух объектов, на предмет сдачи квартир в наем и уплаты налогов с этих доходов. Кроме всего прочего постоянно идет повышение налога на имущество в связи с пересмотром кадастровой стоимости.
Все это приведет к тому, что люди будут стремиться избавится от убыточного актива, что приведет к росту предложений на рынке недвижимости и снижению стоимости квартир.
В-третьих, в России существует очень большой риск массовых банкротств ипотечных заемщиков. Долговая нагрузка россиян продолжает расти, а вот реальные располагаемые доходы населения падают с 2014 года, и на горизонте перелома этой тенденции не видно.
В Дании в 1970 году была очень похожая ситуация. На фоне роста инфляции и в попытке сохранения средств население страны активно брало кредиты на покупку жилья. Впоследствии расплатиться по своим обязательствам многие так и не смогли. В распоряжении банков страны оказалось огромное количество квартир, предложение которых на рынке недвижимости намного превышало спрос, а компании-застройщики в условиях жесткой конкурентной борьбы с банками вынуждены были снижать цены на жилье. В результате кризиса цены на недвижимость в Дании упали на 30–40% (Подробнее ➤).
Таким образом, на мой взгляд, перспектив долгосрочного и стабильного роста рынка недвижимости в условиях стагнации отечественной экономики и падения доходов населения нам ждать не стоит. За ажиотажем 2020 года придет спад, что неминуемо отразится и на цене квадратного метра. Поэтому вкладываться сейчас в жилье в целях инвестирования и сохранения сбережений не стоит.
Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.
Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась – дизлайк.
Любая оценка для меня важна!
Несмотря на пандемию коронавируса и значительное падение доходов населения, спрос на рынке недвижимости в 2020 году побил все рекорды. На фоне падения рубля и в связи с появлением программы льготной ипотеки люди активно вкладывались в квадратные метры. Результатом этого ажиотажа явился рост цен на жилье – по итогам года цены выросли в среднем на 16%.
Ответ неоднозначный, очень много факторов влияет..
Однозначно будет спад. Он уже начался.
Что-то даже намека на этот спад не видно. Подыскиваю квартиру в Калуге, смотрю, квартира продается с 2017 года начиналась с 3,5 сейчас стоит за 5,350, или была 5800 звоню на задатке, 2 дня назад сделка слетела (не одобрили ипотеку), ее снова выложили, только уже за 6200. Еще одна слетела за 5300, сейчас выложена за 6600. И где этот спад начался?
Продажи упали согласен, но застройщики цену держат и частники глядя на них только поднимают. Спад хорошо если к концу года начнется, если вообще начнется из-за инфляции, скорее просто рынок встанет (цену сбавлять никто не будет, а купить людям будет просто не на что)
Сами же пишите, что квартира с 17 года стоит. Ну так они все и стоят. А сейчас законодательно коммуналку (долги) на новых владельцев повесят и вообще все встанет.
Я в этом проблем не вижу. Я не раз такие квартиры покупал. Тут всё просто решается: общаешься с продавцом и либо он гасит долги (если у него есть средства на это), либо сумма сделки снижается. Кстати, последний вариант выгоднее, ибо в этом случае ещё и снижается налог, а сумму участники сделки делят пополам. Люди продают квартиры часто вынуждено именно потому что денег на содержание нет.
Раньше можно было накопить долги, и либо обмануть покупателя, либо как то договориться и долги оставить на прежнем владельце, что зачастую= списать.
Сейчас, если долг будет переходить новому владельцу все будет гораздо жестче. Особенно с учетом единой квитанции.
У меня сосед, участковый таким бизнесом занимался. Искал квартиры с большими долгами, выкупал их с учетом скидки на сумму долга, и как новый владелец эти долги списывал и спокойно перепродавал дальше.
И еще интересный вопрос: а если долг выше стоимости квартиры?
Хм... Никогда о таком не слышал...
Да легко! Ну может в Москве и Питере трудновато, а так...
Например мой случай. Получила 1/4 часть от 4 х комнатной коммуналки в наследство. 96 г. Я еще школьница. Денег платить нет ни у меня ни у родителей.
Сейчас комната в коммуналке у нас стоит 250 000-700 000. Ну 700 000 это нереальные хотелки, за 800 000 можно уже плохенькую однушку найти.
Я свою продала за 300 000 и перекрестилась левой пяткой. Сколько на ней было долгов - не знаю, но за 24 года, думаю много. А сейчас второе жилье - это проблема: налоги больше, на банкротство не подашь, субсидии срезают.
Или поселки городского типа в окресностях. Квартиры там стоят копейки, все рвутся в город. Дома годами стоят полупустыми. Долги за коммуналку больше их рыночной стоимости.
Это не спад! Это КАТАСТРОФА!
Дмитрий зачем вам Калуга.
Я вам в Саратове могу шикарную квартиру предложить.
3-х комн. В центре, крупнейшая развязка авто, лицей для детей 20 м от стены дома, тихо, спокойно, территория огорожена, видеонаблюдения, машины внутри ставят и плюс даже в закрытой территории свой гаражный бокс перед окнами, не место! Дом всего на 60 квартир два подъезда идеально!
Надо?
Валерий! Спасибо не надо, просто собрался переехать.
Вот и я, по понятным причинам, уже там не живу!
А на рынке первичного жилья будет спад? Я не уверена. Вторичка тоже вряд ли будет дешеветь, замрет на какое-то время, скорее всего.
Это обязательно и не оспоримо. Вопрос только когда... На вторичном рынке - не уверен. Там же нет затеянного государственными... олухами пузыря, связанного с ипотечными льготами... А вот первичка рухнет однозначно...
Анжелика, спад, подъём, все относительно. Но в недвижку жилую или нежилую, но в жилом здании уже лет как 10-12 вкладывать не стоит, если это не ликвид.
Если кто хочет вложиться в недвижку, только сейчас в нежилую всего здания от муниципалитета. Кто знает тот поймет, кому интересно разницу узнает.
Всем удачи.
Хех, недвижимость не является убыточным активом: она, хоть и может - не в России, понятное дело - несколько упасть в цене, всё же не превращается в туалетную бумагу, как это часто происходит с акциями.
Но недвижимость не по зубам для мелких "инвесторов"*.
*Без кавычек причислить к этому хитромудро-отчаянному племени искателей удачи тех россиян, что мечтают разбогатеть на нескольких десятках тысяч рублей, у меня даже клавиатура не соглашается.
Не знаю как в провинции, но в стольном граде Москве стоимость жилья растёт постоянно. Стоимость аренды тоже. Я вот только надеюсь, что с прекращением этих извратов с кредитными ставками стоимость несколько упадёт и я снова продолжу покупать. Сейчас стоимость просто запредельная...
Это связано с ростом платежеспособного населения стольного града.
Откуда? Я вот обслуживаю четыре предприятия Москвы. Почитай 8 тыс. человек москвичей. Последнее увеличение зарплаты было в 2012-ом году. Откуда рост платёжеспособного? Правда на одном предприятии было увеличение окладов. Но там оплата премиальная и 50% была премия. Оклад повысили (Из минтруда пришли дяди и акционерам погрозили пальчиком за отсутствие индексаций). Окда +10%, премия-10%. В результате люди даже потеряли, ибо премия-то считается от оклада и 10% в этом случае уже больше, чем 10% оп оклада... Вот такое"повышение" получилось. Зато отчитались, что повышение сделали...
Вы, так понимаю, про официальную зарплату пишете.
Из ваших слов странным становится тот факт, что все едут в Москву ЗАРАБАТЫВАТЬ и население города постоянно увеличивается. За меньшими доходами едут, значит?!
А сами москвичи, стало быть, только на заводе у станка работают, и... квартиры не сдают приезжим, в том числе, и госаппарат не в Москве сосредоточен, и вся элита с родственниками нет, и бизнес в Москве дохода не приносит.
Точно, походу пора из Москвы валить...
А вы знаете сколько сил и времени требуется для начала такого бизнеса? И даже если ты готов выложиться, зависит ещё повезёт/не повезёт... А едут в основном те, кто на гроши у себя может деревню купить. Посмотрите "Яйца судьбы". Примитивно, но многое верно. Я скажу вам для примера. Электрик на производственном предприятии Москвы имеет зарплату 25-30 тыс. р. Метролог примерно столько же. Уж не знаю на что там рассчитывают приезжие. Это не моё дело. Но не думаю, что они живут припеваючи. Только если они ехали не на пустое место (какие-нибудь родичи, или сват/брат в топ-менеджерах ходит, тогда есть шанс неплохо пристроиться)...
Сергей, то, что вы пишете не делает мои слова пустыми.
Сколько бы не получал метролог, это не исключает того, что в Москве сосредоточены главные деньги страны, самые богатые люди страны, самые высокие зарплаты и пенсии страны, офисы самых прибыльных предприятий страны, ... Перечислять можно много.
Ну как ваш метролог и иже с ним могут всему этому сделать инверсию?! Вы же спорте с очевидным вещами.
Что это отрицает в моих словах? Я знал людей, которые даже не работают, просто сдают квартиру в Москве, сами живут в Подмосковье, и представьте, нормально живут.
Проблема в том, что эти люди погоды не делают. Они что, по вашему, снимают себе хаты? Да у них свои дворцы! Так что спроса они не создают практически ни в чём. Они не потребляют товары и услуги, которые мы можем предложить. А вот те, кто рад бы потребить, сидят на нуле. Это те самые электрики и метрологи. Или вы думаете, что господа "успешные менеджеры" скупают всю колбасу, выпускаемую московскими мясокомбинатами, или выкупают всю московскую недвижимость вплоть до 11-метровых студий? Или вы думаете, что они питаются макарошками и пельменями, которые могут предложить российские производители? Ездят на авто российского производства? Да они для нас вообще не являются платёжеспособными, ибо тратят своё бабло в других направлениях... Спроса от них как от козла молока. Вот о чём я. У меня в Москве 8 квартир. Как думаете сколько раз я это жильё сдавал российским олигархам, проживающим в Москве?
Ну елы-палы, ну что ж вы не можете такой простой алгоритм построить?!
При чем тут спрос на колбасу?! В экономической системе существует пирамида вложений и потребления. "Им" не нужно покупать колбасу, "они" получают прибыль от того, что вы ее покупаете.
Вам эти восемь квартир в наследство достались, раз у вас доходы только падают?
Это я получаю прибыль от того, что её кто-то покупает (но не олигархи - это точно
)!
Падение доходов к наличию и количеству квартир отношения не имеют, ибо они РАЗМНОЖАЮТСЯ уже без дополнительных вливаний из вне. Просто покупают друг друга. Почкованием, блин. Но при этом следует учесть, что ЗАРАБОТАННЫЙ доход не изменяется в абсолютном исчислении, а если учесть уровень инфляции он падает и весьма стремительно. Впрочем как и доход с каждой квартиры. Ибо инфляция сейчас просто бешенная. Её уровень на порядок превосходит декларируемый в 6% в год.
Вы точно программист?))
Точно-точно. Вот уже 25 с лишним лет как... А с какой целью спрашиваете?
На чем пишете и в какой сфере, т.е. для кого?
У меня знакомая, учитель младших классов - прекрасный педагог уехала работать в Москву. Здесь зарплата была 10-12 тыс. В Москве нашла место на 70. Но когда получила зарплату, была приятно удивлена - 150 тыс! Доплаты были за все: с детьми дополнительно позанималась, на экскурсию с ними съездила, еще за что-то. Детишки и их родители от нее в восторге! Только у нас она все это делала бесплатно! Это лишь один пример. Все, кто уехал в Москву из моих знакомых, ни разу не пожалел. У меня достаточно знакомых, которые там прожили полжизни, а некоторые и родились там, у них положение еще лучше, чем у тех, кто приехал позже.
О! Инструменты весьма разнообразные. Я создал (в буквальном смысле) себе 4 рабочих места на разных предприятиях, доказал акционерам, что переход на предлагаемое мною решение целесообразно, внедрил и сейчас на поддержке и сопровождении. Там эксплуатируется сейчас ПО на BAAN IV (планирование закупок, учёт производственных операций, калькуляция. В общем, производство), на DAX 2009 Axapta (складской учёт, учёт отгрузки и реализации, логистика), 1 С (связь с ГИС "Меркурий", зарплата и кадры), C++Builder (СКУД). Ну иногда приходится ещё для интеграции с периферией (промышленные весовые комплексы, весы, маркераторы, датчики температуры, дозаторы и т.д.) пользоваться низкоуровневым программированием (начиная с assembler и кончая С++) но это крайне редко когда покупается новое оборудование и отсутствует возможность его интеграции с ИС без отдельных доработок. Короче, предприятие мясоперерабатывающей отрасли от и до... Ну и, конечно, всё это интегрировано в одно единое решение со всеми необходимыми интерфейсами интеграции... Все 4 предприятия используют одно и то же решение
И потому практически наработки в одном месте становятся доступными везде (при соответствующей настройке). Работы 4, а ПО ОДНО
Вот такой я хитропопый
Только смотря где брать эту недвижимость, а то возьмешь что она так и будет не двигаться.
Вложение денежных средств в недвижимость - это нормально. Если не получите прибыль, хотя бы не потеряете деньги.
Нас учили экономисты-кладите яйца в разные корзины. И все корзины оказываются дырявами. Люди сберегали деньги на старость-откладывали в банки, кредитные кооперативы, долевое строительство, частные инвестиции. И что же? Вся пресса пестрит статьями о бакротстве.
Конкурсные управляющие никакое награбленное имущество не ищут, тянут время банкротства, последние деньги на свое содержание обдирают с пострадавших, в отчётах делают выводы, что преднамеренного банкротства не было. ЦБ годами не проводит должные финансовые проверки банкротов.
Итог один, арбитражный суд выносит решение - денег на покрытие долгов у банкрота нет, все долги списываются, фирма снимается с учёта.
И все кредиторы остаются ни с чем. Закон так решил. Попробуй потрясти банкрота, куда дел деньги. А трясти его нельзя. Коллекторам грозят уголовщиной, банкрот должен жить и спать спокойно. Пусть снова оформляет новые фирмы и банкротиться, обдирает людей.
Почитайте обьявления об услугах при банкротстве. В основном там предлагают услуги не помочь вернуть долг кредитору, а помочь банкроту обанкротиться, уйти от возврата долга.
Так что, покупка недвижимости не самый плохой вариант вложения средств.
Реальной помощью заемщикам может явиться только решительное оздоровление их размягченных мозгов в виде полного запрета банкротства лиц и предприятий. Любые долги следует взыскивать некоснительно с солидарных ответчиков любого колена и степени родства. Существующая пирамида института кредитования заведомо мошенническая, раскрученная властями с начала века развращает людей и в альянсе с коррупцией иссушает экономику, в конечном итоге лишь перекачивает годы и здоровье трудящихся в карманы чиновников, жандармов и барыг.
Совершенно правы.