Условия о расторжении договора аренды, которые суд признает недействительными

Стороны вправе менять цену договора аренды не чаще одного раза в год (П. 3 ст. 614 ГК).

Арендаторы иногда отказываются подписывать документы о повышении размера арендной платы. Для таких случаев арендодатели устанавливают в договорах следующие условия.

Арендодатель расторгает договор, если арендатор не согласен с повышением цены.

Если стороны включат в договор такое условие, суд может посчитать его ничтожным. Пример: стороны заключили допсоглашение к договору аренды. Признали недействующим пункт, что по требованию арендодателя договор можно досрочно расторгнуть, если арендатор не согласен с повышением платы. Добавили пункт, что в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя он выплатит арендатору неустойку. Участник арендодателя обратился в суд с иском о признании договора и допсоглашения недействительными. Указал: сделки крупные, их заключили без одобрения общих собраний участников арендодателя в ущерб его интересам.

Три инстанции отказали. В деле есть протокол общего собрания участников об одобрении сделки. Участник знал бы об одобрении, если бы действовал с надлежащей степенью заботливости и осмотрительности и проявлял интерес к деятельности общества. Однако он ни разу не присутствовал на общем собрании. При этом суды указали: условие о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае отказа арендатора от изменения арендной платы было ничтожным. То обстоятельство, что стороны исключили его из договора допсоглашением, не может свидетельствовать ни о нарушении закона, ни о нарушении прав арендодателя (Постановление АС Поволжского округа от 22.07.2019 по делу № А 72-11007/2018)

Арендодатель не только удерживает обеспечительный платеж, но и требует неустойку за отказ от договора.

Суды критически относятся к такому условию. В одном из дел указали: условие договора, что в случае его досрочного расторжения арендодатель не возвращает обеспечительный платеж и требует заплатить неустойку, — несправедливо. Такая мера ответственности нарушает баланс интересов сторон и несоразмерна потерям арендодателя из-за досрочного прекращения договора (Определение ВС от 15.11.2018 по делу № А 65-233/2017).

Если арендодатель удерживает только обеспечительный платеж в качестве штрафа, суды могут согласиться с таким условием. На основании статей 381.1, 421, 1102 ГК они указывают: если стороны согласовали в договоре, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора арендодатель удерживает обеспечительный платеж в полном объеме, то возвращать его не нужно. Это не будет неосновательным обогащением на стороне арендодателя (2 Постановление АС Московского округа от 26.06.2020 по делу № А 40-198392/2019). Суды отмечают: стороны, которые действовали своей волей и в своем интересе, определили судьбу обеспечительного платежа, оговорили перечень оснований, при которых арендодатель его удержит. Подобные положения соответствуют закону, и стороны заключают их по взаимному согласию (Постановление Девятого ААС от 03.07.2020 по делу № А 40-76265/2019).

При этом раньше суды признавали ничтожным условие договора аренды, по которому арендодатель удерживает обеспечительный депозит в качестве штрафа, если арендатор досрочно расторгает договор аренды. Указывали: предоставленное арендатору право инициировать досрочное расторжение договора не может быть существенным нарушением обязательственных отношений. Поэтому оценивали подобные условия как нарушающие баланс интересов сторон, а именно интересов арендатора (Определение ВС от 29.01.2016 по делу № А 82-12165/2014).