Безопасная прописка: как оформить регистрацию жильца, чтобы его можно было выселить в любой момент

По поводу штампа в паспорте сейчас многие говорят так: прописка уже давно вышла из обихода, теперь оформляется регистрация по месту жительства, а она ничем не грозит собственнику жилья — ведь он может выписать своих жильцов, когда пожелает.

С первым утверждением (насчет прописки) соглашусь однозначно, но насчет «абсолютно беспроблемной регистрации» — вопрос спорный.

Во-первых, закон сейчас не позволяет аннулировать регистрацию по месту жительства, если жилец не согласен добровольно сниматься с учета: для этого требуется решение суда (п. 31 Правил регистрации № 713).

А во-вторых, некоторых жильцов после регистрации выселить невозможно даже через суд. Например, если человек вселен в качестве члена семьи собственника и сохраняет с ним семейные отношения (ст. 31 ЖК РФ).

В связи с этим возникает резонный вопрос: как же собственнику оформить регистрацию так, чтобы оставить за собой право выселить жильца в любой момент? Разберем вариант т.н. «безопасной прописки».

Во-первых, вселение и регистрация жильца — по договору (в таком случае не потребуется доказывать прекращение семейных отношений при выселении). Оптимально выбрать для этого договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

По сравнению с наймом жилого помещения здесь есть сразу три преимущества:

1) такой договор не ограничен максимальным 5-летним сроком действия,

2) его не нужно регистрировать в Росреестре (даже если он заключен более, чем на 1 год),

3) как следует из названия, он предполагает безвозмездные отношения между собственником и жильцом (что исключает претензии к собственнику со стороны ФНС по уплате налога и проблемы с получением льгот, при которых учитываются доходы владельца жилого помещения — прежде всего, компенсации расходов на ЖКУ).

Договор безвозмездного пользования вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами, нотариальное удостоверение не требуется.

Во-вторых, договор безвозмездного пользования лучше заключать без указания срока. Это дает собственнику возможность без проблем прекратить действие договора в любой момент, как только у него возникнет такая необходимость.

Закон позволяет собственнику отказаться от бессрочного договора безвозмездного пользования, предупредив жильца за месяц. В договоре этот срок можно уменьшить — например, до 14 дней (ст. 699 ГК РФ).

И стоит подробно прописать в тексте соглашения порядок уведомления о предстоящем выселении (например, в форме СМС-извещения на телефон жильца).

Если заключить договор на определенный срок, то от него тоже можно будет досрочно отказаться, но при условии, что такой пункт есть в тексте. Должно быть прямо указано, что собственник вправе досрочно отказаться от договора, предупредив об этом жильца не менее чем за столько-то дней до предстоящего выселения (ст. 450.1 ГК РФ).

В-третьих, на основании договора оформляется временная регистрация по месту пребывания.

Собственник вместе с жильцом обращаются в отделение МВД по миграционному учету с заявлениями о регистрации на определенный срок.

Действующие Правила регистрации (ПП РФ от 17.07.1995 № 713) не устанавливают какие-то максимальные сроки для временной регистрации (хотя и принято считать, что это не более 5 лет).

Поэтому в рамках закона временную регистрацию можно оформлять на какой угодно срок, главное — чтобы он был определен (иначе это будет уже постоянная регистрация).

По истечении срока временная регистрация жильца аннулируется (так же, как и регистрация его несовершеннолетнего ребенка, если она ему оформлялась).

Кроме того, собственник может и раньше снять жильца с регучета в своей квартире, подав заявление в орган миграционного учета о его досрочном убытии (п. 30 Правил регистрации № 713).

Постоянная регистрация на основании договора безвозмездного пользования также возможна. Но если потребуется выселить жильца против его воли, придется обращаться в суд (аннулировать такую регистрацию по заявлению собственника не допускается).

В суде нужно будет подтвердить, что жилец уведомлялся о досрочном расторжении договора — этого будет вполне достаточно для решения о его выселении и снятии с регучета.