Классическая продажа доли
Если собственник доли хочет её продать, в данном случае требуется нотариус —
п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме.
«Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил…» - п. 2 ст. 246 ГК РФ
Если собственник продаёт долю по той цене, которую он вам не предлагал (выше или ниже) то вы в праве оспорить данную сделку в судебном порядке.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно.
Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, её продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
При продаже доли в собственности постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
В случае отказа или не ответа на данное письмо, через месяц 3-й сособственник вправе продать указанную долю за цену не ниже указанной в письме. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 ст. 250 ГК РФ.
В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить.
Если цена купли-продажи будет ниже чем в письме, то... нотариус не проведет такую сделку.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Срок исковой давности по сделкам с долями
Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» также разъяснено, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.
Дарение и другие способы отчуждения доли
Сделка по дарению доли является притворной - то дарение прикрывает купли-продажу.
Вследствие чего может быть признана судом не действительной, при наличии доказательств.
Юридические последствия недействительной сделки - это возврат доли в исходное положение, обратно продавцу, а деньги «покупателю» не возвращаются т.к. дарение безвозмездно. Если будет доказан факт передачи денег, то в соответствии со статьей 170 ГК РФ сделка дарения будет признана ничтожной.
Если доля в квартире у Вас менее 5 лет, то купля-продажа по завышенной цене не подходит, Вы будете платить НДФЛ (13%), что не выгодно.
Но сейчас чаще используют договор займа и соглашение об отступном, по которому займ гасится путём передачи в собственность квартирной доли.
При этом не будет у другого собственника права преимущественного выкупа при такой схеме, а также не предусмотрена уплата налога (НДФЛ) как для купли-продажи.
Среди основных обстоятельств, которые устанавливаются в ходе судебного разбирательства по такого рода делам следующие:
- направлял ли продавец уведомление о намерении продать долю лицам, имеющим преимущественное право покупки;
- если такое уведомление направлялось, то было ли оно получено адресатом; дата его получения;
- направляло ли лицо, имеющее преимущественное право покупки, продавцу согласие на приобретение доли на предложенных в уведомлении условиях;
- если согласие направлялось, то был ли соблюден срок для реализации преимущественного права покупки 1 месяц.
Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество.
