Президиум Верховного Суда Российской Федерации в декабре 2020 года обобщил актуальную судебную практику по вопросам долевого строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).
В частности, разъяснены вопросы:
-взыскания с застройщика наряду с неустойкой возмещение абстрактных убытков ввиду неисполнения обязательств;
-исключения противоречивых законодательству о защите прав потребителей условий договора долевого строительства.
1
Участник долевого строительства после расторжения с застройщиком договора участия в долевом строительстве по причине неисполнения последним в срок своих обязательств обратился с иском в суд о взыскании убытков в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и уплаченной по договору суммой, полагая, что цена квартиры с момента заключения договора до момента его расторжения увеличилась.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила нижестоящие судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 данной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Согласно п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление № 35) вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании ст. 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).
Проценты, начисляемые в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, являются минимальным презюмируемым размером платы за пользование деньгами застройщиком без осуществления им встречного предоставления. Однако такая плата за пользование денежными средствами не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением основного обязательства, ради возникновения которого заключался расторгнутый договор, например о передаче в собственность нежилых помещений. Поэтому названные проценты являются зачетными лишь в отношении убытков, вызванных непосредственной просрочкой исполнения, но не покрывают какую-либо часть убытков, вызванных полным неисполнением обязательства.
Таким образом, в случаях, когда кредитор расторгает договор и требует на основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных подлежащему передаче объектов, то такие убытки подлежат взысканию в полном размере помимо начисленных процентов.
2
Если условия договора долевого строительства ограничивают права участников долевого строительства, гарантированные им законодательством о защите прав потребителей, то такие условия образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
Общество в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ заключило с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве дома.
Установив, что в указанные договоры обществом были включены условия, ущемляющие права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, административный орган вынес два постановления о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде предупреждения по каждому постановлению. Также обществу были выданы два представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.
По мнению административного органа, в указанные договоры участия в долевом строительстве дома обществом были включены следующие условия, ущемляющие права потребителя:
-п. 6.2, согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта, составляет 5 (пять) лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
-п. 6.3, согласно которому в случае, если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Не согласившись с указанными постановлениями и представлениями административного органа, общество оспорило их в арбитражном суде.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, требования общества удовлетворены.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала обществу в удовлетворении его требований в связи со следующим.
Условие п. 6.2 договора фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а условие п. 6.3 договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные законом, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства.
