Как узаконить самострой?

Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой является здание, построенное без разрешения органов местного самоуправления, если на возведение этого здания требуется получение разрешения от местной администрации. Это упрощенное определение. Полное понятие самовольной постройки закреплено в ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Так, постройка является самовольной, если:

• она построена на участке, не предназначенном для возведения на нем данной постройки (например, здание магазина построено на участке под ИСЖ);
• постройка возведена на участке, которым лицо не владеет на законном праве (собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования и т.п.);
• при строительстве нарушены строительные нормы и правила;
• постройка возведена без обязательного для этого разрешения или уведомления местных властей.

Обязательные условия для легализации (сохранения) самовольной постройки

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо:

-подтвердить права на земельный участок;

-для сохранения постройки должен быть соответствующий ее назначению вид разрешенного использования участка (далее - ВРИ): если это жилой дом - то ВРИ участка ИСЖ и т.п.;

-потребуется провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности;

-потребуется подтвердить, что Вы пытались получить разрешение на строительство или ввести объект в эксплуатацию ( (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ-правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны). Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы почти нереально.

Для сохранения объекта самовольного строительства потребуется:

-заказать в БТИ технический план;

-получить заключения СЭС, органа пожарного надзора, органа строительно технического надзора (Технадзор);

-согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

Сначала в обязательном порядке со всеми вышеуказанными документами нужно обратиться в орган местного самоуправления (как правило, это отдел архитектуры и градостроительства) с заявлением о выдаче разрешения на строительство или уведомлением о начале строительства (для жилых объектов).

В случае отказа потребуется обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении самовольной постройки и признании на нее права собственности. К иску нужно приложить:

-правоустанавливающий документа на земельный участок:

-проект строительства (реконструкции) здания;

-заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

-заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

-архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

-договоры с организациями, эксплуатирующими инженерные сети (если здание эксплуатируется);

-документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления, ответ органа местного самоуправления;

-квитанция об уплате госпошлины, рассчитывается исходя из инвентаризационной оценки БТИ (по крайней мере не неже) по правилам п. 1 ч. 2 ст. 333.19 НК РФ.

Дальнейшая регистрация

Вместе с вступившим в законную силу решением суда владелец самовольного строения должен обратиться в Росреестр, который располагается по месту нахождения данного объекта. Для государственной регистрации права собственности потребуется также оплатить госпошлину 2000 рублей.

Только после прохождения всех необходимых процедур оформления, человек становиться полноправным хозяином объекта. Узаконить самовольное строение можно в любое время.

Административная ответственность

За самовольное строительство какого-либо объекта, его владелец несет административную ответственность. А именно:

в первую очередь выписывается предупреждение об устранении нарушений;

штраф;

снос незаконной постройки.

Для того чтобы избежать каких-либо нарушений, перед началом строительства необходимо получить соответствующее разрешение на строительство или уведомить местные органы власти о строительстве жилого дома.