Продавцу остались и дом, и деньги за него – опасный, но популярный вид сделки

Сделки с недвижимостью в наши дни можно назвать достаточно рискованным делом. Все знают об основных подводных камнях, но мало кто из обычных граждан представляет, насколько этих камней на самом деле много. Наиболее уязвимой стороной в таких сделках является покупатель, которому необходимо учитывать множество нюансов, и за любую невнимательность или решение оставить при заключении сделки что-то на авось, он может быть наказан рублем, а объект недвижимости так и не перейдет в его собственность. Сегодня мы рассмотрим один актуальный пример.

Какие способы передачи денег при покупке жилья вы знаете?

На самом деле, способов достаточно много. Например, оплату можно произвести через арендованную банковскую ячейку, в которую помещаются деньги. Продавец сможет получить к ним доступ только спустя некоторое время, достаточное покупателю для регистрации права собственности.

По аналогичной схеме вместо банковской ячейки можно открыть аккредитив в пользу покупателя, доступ к средствам также появляется не сразу, а при предоставлении продавцом договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации права собственности покупателя.

Кроме того, депозит можно открыть через специальный счет нотариуса, при покупке новостроек используются эскроу счета (на которых учитываются имущество, документы или деньги, до наступления конкретных обстоятельств или выполнения обязательств). Для ипотечных сделок у многих банков имеются отдельные программы. Например, «Безопасный способ расчетов» через Центр недвижимости Сбера.

Но, несмотря на все это многообразие, расчет наличными по расписке никуда не исчез и его используют достаточно часто. Более того, как мне кажется, в последнее время он наоборот становится более популярным. Но этот наиболее простой способ содержит в себе дополнительные риски. Рассмотрим на конкретном примере.

Опасный способ передачи денег и слово Верховного Суда

В качестве примера возьмем Определение ВС РФ № 4-КГ 21-3-К 1 от 13 апреля 2021 года. Гражданин присмотрел выставленный на продажу дом с участком, но не мог заплатить сразу всю сумму.

Он договорился с продавцом, и стороны заключили предварительный договор купли-продажи с передачей продавцу под расписку 1 200 000 рублей. Заключение основного договора и передача остальных денег должны были произойти через полтора месяца.

Однако покупатель не дожил до этого срока и скончался, не исполнив свои обязательства по предварительному договору. Его наследники обращались к продавцу с просьбой вернуть задаток, но тот отказывался и настаивал на выкупе у него участка с домом. Начались долгие судебные разбирательства, которые в конечном итоге и привели стороны в Верховный суд.

ВС РФ обратил внимание, что деньги были получены в счет намечавшегося заключения основного договора, в виде задатка. При открытии наследства обязательства по заключению этого договора перешли к наследникам покупателя. Заключать договор наследники оказались, соответственно, продавец не обязан возвращать полученный задаток.

Главная ошибка, которая привела к такой ситуации

А ведь все могло бы быть иначе, если бы тексту расписки было уделено должное внимание.

В ней, как и в любом другом документе, очень важна каждая строчка, а от одной формулировки может в корне измениться смысл. Так, согласно статье 381 Гражданского кодекса, при неисполнении условий договора стороной, которая дала задаток, деньги остаются у стороны, которая его получила.

Если бы передаваемая сумма была указана не как задаток, а как аванс, скорее всего, суд встал бы на сторону наследников умершего покупателя и обязал бы продавца вернуть им средства. Деньги от этой формулировки не станут какими-то другими, договор не потеряет в весе, но важный момент возврата будет совсем другим, и покупатель получит больше защиты.

Поэтому, к составлению расписки необходимо относиться серьезно и ответственно. Либо, использовать более сложные и надежные способы передачи средств.

А вы когда-нибудь получали или писали расписки? Насколько тщательно вы думали над указываемыми в них формулировками? Приглашаю обсудить тему в комментариях и благодарю за внимание.

Будьте здоровы и счастливы, берегите себя и своих близких, хорошего вам настроения!

Также мне очень важны ваши оценки – если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее, нажав "ДА".