Как составить договор купли-продажи здания? Часть 1.

1. Вступление.

2. Предмет договора купли-продажи здания.

3. Цена договора.

4. Права на земельный участок и сведения о нем.

5. Состояние здания.

6. Передача здания.

7. Условие о задатке.

8. Согласие на заключение договора и заверения о важных обстоятельствах.

9. Обсуждение.

1. Вступление.

Составьте договор в виде одного документа, подписанного сторонами, иначе он будет недействительным (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласуйте существенные условия договора: предмет (индивидуальные характеристики здания, включая данные о его расположении на земельном участке), цену и условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Для договоров с рассрочкой оплаты дополнительно укажите порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Включите сведения, которые подтверждают, что продавец является собственником здания. Рекомендуется также согласовать ряд других условий, в частности о правах на земельный участок под недвижимостью, о состоянии недвижимости, о порядке ее передачи.

2. Предмет договора купли-продажи здания.

Условие о предмете является существенным для любого договора, в том числе и для договора купли-продажи здания (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если не согласовать предмет, то суд может признать договор незаключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Но важно понимать, что сторона, которая подтвердила действие договора (например, приняла исполнение от контрагента), по общему правилу не может ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Чтобы определить предмет договора купли-продажи здания (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации):

1) опишите здание. Для этого рекомендуется включить в договор:

кадастровый номер;

адрес;

площадь (кв. м);

назначение;

количество этажей, в том числе подземных.

Формально для индивидуализации здания достаточно кадастрового номера. Но на практике не принято этим ограничиваться, поскольку удобнее пользоваться договором, в котором дополнительно указаны хотя бы адрес и площадь объекта.

Нужные сведения возьмите из выписки из ЕГРН. Саму выписку или ее копию приложите к договору.

Рекомендуется перед оформлением договора получить свежую выписку и ориентироваться прежде всего на указанные в ней данные. Это желательно сделать, даже если у вас имеются иные документы на объект (свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ или технический план здания и др.). В выписке будут актуальные сведения о здании, да и покупатель убедится, что продавец - собственник и его права ничем не ограничены, а объект не обременен;

2) определите расположение здания на земельном участке. Для этого укажите кадастровый номер земельного участка и приложите к договору технический план здания. На графической части плана будет указано местоположение здания на земельном участке (ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Приведите данные о земельном участке. Это можно сделать вместе с описанием прав на участок.

3. Цена договора купли-продажи здания.

Условие о цене - существенное для договора продажи любой недвижимости, в том числе здания. Если цена не согласована, то суд может признать договор незаключенным. При этом сам он цену определять не будет (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Чтобы согласовать цену, укажите сумму, которую покупатель должен заплатить. Укажите, включен ли в эту сумму НДС. По умолчанию цена включает НДС.

Цену можно установить как за все здание, так и за квадратный метр или иную единицу его площади (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу цена здания включает в себя стоимость соответствующей части земельного участка, которая передается вместе со зданием, или права на нее (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если земельный участок находится в собственности продавца, то рекомендуем выделить его стоимость в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи здания, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пример условия о цене

Цена здания составляет 10 000 000 (десять миллионов) руб., в том числе НДС 20% в сумме 1 666 667 руб.

Цена здания не включает цену земельного участка, занятого им и необходимого для его использования.

Цена земельного участка составляет 2 000 000 (два миллиона) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Общая цена недвижимости составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб.

Рыночную стоимость здания и земельного участка (или права на него) можно определить с помощью оценщика (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 4 Федерального стандарта оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298).

В этом случае укажите в договоре, что его цена определена на основе отчета оценщика, приведите реквизиты отчета и сведения об оценщике.

Результат оценки не является для вас обязательным. Вы можете использовать его как ориентир, а в договоре согласовать иную стоимость. Однако не стоит устанавливать цену недвижимости явно ниже рыночной стоимости. Иначе налоговый орган при определенных условиях может взыскать с продавца недоимку по налогам из-за того, что занижен доход от реализации здания (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 № 305-КГ 16-4920).

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Налоговый кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 № 305-КГ 16-4920; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».