Социальный найм – не ваша собственность

Вас выселяют!

Жилье предоставляется вам на основании договора социального найма – это и служебные квартиры, и комнаты в общежитиях. Знайте: в любой момент договор может быть расторгнут, и вы окажетесь на улице. В зависимости от обстоятельств предоставления данного помещения, существуют различные основания для выселения, общие нормы можно посмотреть в ст. ст. 79, 83, 91.10, 101, 102 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Ст. 79 ЖК РФ – расторгнуть договор поднайма с вами могут по истечении срока его действия, также по соглашению сторон, в случае использования жилого помещения не по назначению или же в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, или же бесхозного отношения к имуществу, прочим основаниям, указанным в данной статье.

Ст. 83 ЖК РФ говорит о том, что договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, а также договор может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев в случае разрушения жилого помещения, систематически нарушаете права и законные интересы соседей, используете жилое помещение не по назначению, еще одним основанием прекращения договора социального найма является смерть одиноко проживающего нанимателя.

Ст. 91.10 ЖК РФ – в данной статье основания прекращения договора найма жилого помещения социального использования аналогичны основаниям, указанным в статье 83 ЖК РФ, разница лишь в основании предоставления вам жилого помещения в данной статье речь идет про социальный фонд.

Ст. 101 ЖК РФ говорит нам об условиях расторжения договора найма специализированного фонда. Так, в соответствии с п. 4 данной статьи договор с детьми-сиротами может быть расторгнут в судебном порядке, если они не вносят плату за помещение и коммунальные услуги более года. Обратите внимание: в статье 83 ЖК РФ срок 6 месяцев неуплаты платежей, а для детей сирот данный период увеличен до года. Иные основания выселения аналогичны указанным в статье 83 ЖК РФ.

Ст. 102 ЖК РФ в п. 2 говорится о несколько отличном от других оснований выселения, а именно о прекращении договора социального найма в связи с переходом права оперативного управления или хозяйственного ведения иному юридическому лицу.

Сегодня мы подробнее остановимся на рассмотрении п. 2 ст. 102 ЖК РФ.

Что говорит закон?

П. 2 ст. 102 говорит о том, что в случае передачи жилья в хозяйственное ведение или оперативное управление иному юридическому лицу вас могут выселить без каких-либо дополнительных оснований, при условии что вы не работаете у нового собственника жилья. Говоря простым языком: вам дали общежитие, служебную квартиру и заключили договор социального найма, в один прекрасный момент меняется «собственник» помещения и с ним вы уже не состоите в трудовых отношениях, новый собственник на законных основаниях попросит вас освободить жилое помещение, в ином случае обратится в суд с аналогичным требованием.

Кто может остаться жить и даже оформить в собственность указанное спорное жилье? До 1 марта 2005 года действовал Жилищный кодекс РСФСР, и он был истинно ориентирован на улучшение жилищных условий, работников длительное время трудящихся на предприятиях или в госучреждениях.

Поэтому первое условие – вы должны проживать в служебном жилом помещении и жилом помещени в общежитии, до введения в действие ЖК РФ, а именно до 1 марта 2005 года, то есть если вы были вселены в жилое помещение, к примеру, в 2006 году, то все нижеперечисленные условия к Вам не применимы.

Второе условие – вы должны относиться к категории лиц указанных в статье 108 ЖК РСФСР:

1) инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

2) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

3) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;

4) семьи военнослужащих;

5) инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

6) лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих");

7) лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;

8) лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»);

9) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

10) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

11) инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

12) одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Третье условие – вы должны, состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или иметь право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ), вы не должны быть нанимателем помещения по договору социального найма или в случае если являетесь нанимателем, то площадь жилого помещения не должна быть больше установленной нормы в вашем регионе (приблизительно 11 кв.м на человека), вы должны быть признаны органами социальной защиты малоимущими, то есть ваш доход не должен превышать прожиточный минимум в вашем регионе на каждого члена семьи (приблизительно 9500 на одно человека) и иные основания можно посмотреть в указанных статьях.

Четвертое условие – вы не должны относится к категории граждан, перечисленных в ст. 110 ЖК РСФСР:

Прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое было им предоставлено в связи с работой или учебой.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрены вышеуказанные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, то есть, повторюсь, вселится в жилое помещение по социальному найму вы должны были до 1 марта 2005 года, в ином случае в соответствии с п. 2 ст. 102 ЖК РФ вас выселят лишь по основанию смены «собственника».

Нормативные акты которые гарантируют право на жилище, на них, в том числе, можно ссылаться при обращение в жалобами в те или иные инстанции, в суде в обосновании своих доводов:

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 г.) жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11).​

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормам.​

В соответствии со ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

В п. 8 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указывается о том, при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст.25 Конституции РФ, ст. ст.1, 3 ЖК РФ)

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (ч.4 ст.3 ЖК РФ).

Как следует из п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении Жилищного кодекса РФ», к специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся, в том числе, служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях.

Несколько советов юриста:

• если не получается оформить приватизацию служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии – обращайтесь в суд, только он полномочен признать за Вами право на приватизацию.

• не производите ремонт в ваших жилых помещениях без предварительного согласования с собственником, так как это - во-первых, нарушит договор социального найма, во-вторых доказать затем обоснованность проведенного ремонта или вернуть затраты, будет не возможно.

• если есть на то основания, становитесь в очередь на жилье, дабы затем обосновать возможность продления с вами социального найма или же предоставление иного жилья.

• департамент имущественных и земельных отношений правомочен рассматривать ваши жалобы касающиеся данных вопросов, обращайтесь для досудебного урегулирования в том числе в данный орган.

Если проанализировать ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР и действующий от 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ, то можно заметить тенденцию в ухудшении положения работников учреждений, а также уменьшение объема гарантий для сотрудников и членов семей.

В юриспруденции есть такое понятие как обратная сила законов - действие закона или другой нормы права в отношении событий, которые имели место до вступления закона в силу.

Но обратная сила применяется только в Уголовном законодательстве, ст. 10 УК РФ, а также в прямо предусмотренных нормативных актах.

Чтобы вы понимали, о чем я веду речь приведу пример, если бы в жилищном законодательстве касаемо предоставления жилых помещений применили обратную силу закона, то граждане могли приватизировать жилые помещения не зависимо от того успели ли они вселиться в них когда действовал жилищный кодекс РСФСР или же ныне действующий.

Было бы неправильным однозначно говорить о том хорошо это или плохо, что в настоящее время работникам не предоставляют жилые помещения только по тому основанию что они долгое время трудятся на одном предприятии. Государство пытается иными методами социальной поддержки помогать гражданам реализовать свое право на жилище, однако в соответствии с ЖК РСФСР данное право можно было реализовать просто добросовестно трудясь, что в свою очередь привязывало граждан к определенному работодателю и не давало возможности выбора и развития, в тоже время иных социальных программ способствовавших получению жилых помещений на льготных условиях было гораздо меньше.

Не забывайте, что все правовые ситуации имеют свою специфику и решаются в индивидуальном порядке, а данная статья лишь призвана помочь вам разобраться в вопросе выселения из служебного жилья.

Как вы считаете какой Жилищный кодексе был более социально ориентирован?